第五章 房地产评估-1.pptVIP

第五章　房地产评估　 第一节　概述 ?房地产的概念 ?房地产的特征 ?房地产价格体系 ?影响房地产价格及评估价值的因素 ?房地产评估的原则 ?房地产评估的程序(见资产评估程序) 一、房地产的概念 房地产是指土地、建筑物和其他地上定着物及其权属的总称。 一、房地产的概念 ?土地 （狭义）陆地（陆地表面及其上下垂直空间） （广义）陆地和水体（湖泊、池塘、河流等） （最广义）土地资源（陆地、水体、阳光、空气、水、热能、矿藏等） 评估中，主要指狭义的土地。 土地与建筑物的关系 ?土地是建筑物不可缺少的物质载体，任何建筑物都不能离开土地而独立存在，土地的区位决定了建筑物的位置，直接影响到建筑物的价格。 ?建筑物是土地的主导产品，土地的用途、使用强度等都要通过房屋建筑物表现出来。 土地的分类 ?土地的社会经济用途：工业用地、商业用地、住宅用地、交通用地、公用事业用地等。 ?土地开发程度与开发趋势：已开发的土地即“熟地”、未开发土地即“生地”和列入市政开发规划的土地等。 ?土地资产的经济地理位置：城市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等。 ?土地的所有权归属：国家所有的土地和集体所有的土地。 二、土地的特征 房地产的特征 ?位置固定性 　?长期使用性 　　?保值与增值趋势 　　　?投资风险性 　　　　?政策限制性 三、房地产的价格 　　　　 土地的权利体系 ?土地所有权 ?土地使用权 ?土地租赁权 ?土地抵押权 ?典权 土地所有权 ?土地所有权是土地所有人对土地行使占有、使用、收益和处分的权利。 ?我国的土地所有权有两种形式： 　　?国家土地所有权 　　?劳动群众集体土地所有权 土地所有权 ?法律规定：城市的土地属于全民所有即国家所有；农村和城市郊区的土地除法律规定属于国家所有的以外属集体所有，宅基地和自留地自留山属集体所有。 ?我国的法律对土地所有权的限制 土地使用权 　　土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 　　土地使用权属于无形资产的范畴，但它是一种对物产权，它依附于土地之上，不能脱离土地而独立存在，因此，土地使用权的评估实质上是土地资产的评估，通常称为地产评估或地产估价。此外，土地还可以与地上建筑物一起作为房地产进行评估。 土地使用权 土地使用权最高出让年限的规定： ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； ④商业、旅游、娱乐用地40年； ⑤综合或者其他用地50年。 土地的价格体系 　　根据我国宪法及《土地管理法》的规定，城镇土地归国家所有，城镇土地的所有权不能让渡，我国城镇土地市场实质上是土地使用权的让渡市场。 　　随着我国土地使用权批租市场、转让市场等多种市场形态的综合市场体系的建立，形成了以基准地价和标定地价为核心，包括出让底价、市场交易价在内的地产价格体系。 基准地价 　　　基准地价是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。 　　基准地价是： 　　(1) 政府评估出的一个区域性的平均地价。 　　(2) 一定时期的地价，而非时点地价。 　　(3) 各类用地的平均地价。 标定地价 　标定地价是政府根据管理需要评估的正常地产市场中，在正常的经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年期内的价格。 　标定地价是： 　　(1)以基准地价为基础评估出的地价。 　　(2)宗地地价，即具体地块的底价。 　　(3)宗地在一定使用年期内的地价。 　　　出让底价是指政府根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素确定的宗地出让时的最底控制价格。 　　抵押价格是获得土地使用权的土地使用者为取得银行贷款而将土地使用权抵押所形成的价格。 　　课税价格政府为征收土地税收而评定的作为课税基础的土地价格。 交易价格 　　交易价格是指土地在市场上交易中实际成交的价格，亦称市场价格。 　　交易价格主要有以下几种： 　　(1)出让价格 　　(2)转让价格 　　(3)征用价格 理解我国地价体系应注意的问题： ⑴基准地价、标定地价、出让底价等属于政府批租市场的价格，由政府评估确定。 ⑵征用价格、课税价格主要根据国家的有关法规和政策由政府决定。 ⑶转让价格、出租价格、抵押价格是资产评估中介机构对客户提供的评估服务内容。 土地价格表示方式 单位价格=总价格÷土地面积 楼面地价=总价格÷建筑总面积 容积率=建筑总面积÷土地总面积 楼面地价=土地单价÷容积率 示例-1 示例-1 示例-1 示例-1 示例-2 示例-2 示例-2 示例-2 影响房地产价格的因素 按影响因素作用范围 个别因素 区域因素 一般因素 按影响因素的性质 经济因素 物质因素 行政因素 社会因素 一般因素 ⑴