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* 填海造田、开山造田、征用农地等 计算公式： 土地价值=土地取得费+土地开发费+管理费用+利息+税费＋利润 1、新开发土地评估 （P179） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （1）取得费 征用农业土地 城镇征地补偿 （2）开发费 基础设施配套费（“七通一平”费用） 公共事业配套费 小区开发配套费 三通一平 路通、给水通、电通和场地平整 五通一平 路通、给水通、电通、排水通、通讯通和场地平整 七通一平 路通、给水通、电通、排水通、通讯通、热力管道通、燃气通和场地平整 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （3）管理费用 管理人员工资、办公费、差旅费、固定资产使用费等。 （4）投资利息 占用资金所需支付的利息（机会成本，假定开发资金均为借贷资金），计算基数是取得成本、开发成本和管理费用之和 （5）投资利润 计算基数是取得成本、开发成本和管理费用之和，或开发后的土地价格 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 参考案例 待开发土地出让金30万元/亩，拆迁费20万元/亩，土地开发成本375元/平方米。土地取得成本一次性投入。土地开发周期两年，开发成本分阶段均匀投入，其中第一年投资40%，银行贷款利率6%，开发周期两年，目前房地产开发利润率10%。土地取得成本一次性投入，试估算土地经开发后的价格。 解： （1）土地取得成本=出让金+拆迁费=30+20=50万元/亩=750（元/平方米） （2）土地开发成本= 375元/平方米 1亩=666.67平方米 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * （3）估算投资利息：土地取得成本一次性投入，因此计息期为两年，土地开发成本分两次均匀投入，则： 投资利息=750× [（1+6%）2-1 ]+375×0.4 × [（1+6%）1.5-1 ]+ 375×60%× [（1+6%）0.5-1 ] =113.05 （元/平方米） （4）估算开发利润： 开发利润=（750+375）×10%=112.5 （元/平方米） （5）计算土地价格： 土地单价= 750+375+113.05+112.5=1350.55（元/平方米） 1亩=666.67平方米 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 2、新建房地产评估 （P180） 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+正常利润 对于单纯的新建建筑物，则不包括土地取得成本，则： 新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+开发利润 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 注意：关于土地的取得成本和开发成本 取决于土地如何取得和取得土地的生熟程度 生地 已征地，但未进行“三通一平”或“七通一平” 毛地 已获得出让使用权，但尚未进行房屋拆迁安置补偿 熟地 已获得出让使用权，并完成“三通一平”或“七通一平” 如果取得的是熟地，则 取得成本中已包括开发成本，则不需单独估算开发成本 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 3、旧房地产评估 （P182） 旧有房地产价格=土地的重新取
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