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法制园地 法制与社会 2007.10 对业主自治与业委会监督机制的思考 □ 喻 磊 罗 艳 （华南理工大学法学院 广东·广州 510006） 摘 要 由业主大会选举出来的业主委员会是代表业主管理小区和进行维权的重要自治组织，但实践中，二者间的冲突有 成上升趋势。这除了是因为业主民主权利意识淡薄外，很重要的一点是缺乏对业主委员会的监督。文中分析了业主委员会 存在的法律缺陷，并探讨了如何培养业主自治管理意识和建立业主委员会监督机制，以求对我国和谐社会建设的基层民主 自治提供一些思路。 关键词 业主自治 民主 监督保障 中图分类号： 文献标识： 文章编号： ( ) D923 A 1009-0592 2007 -134-02 2007 年《物权法》的通过再一次证明了国家对社会权利关系的调 这样在社区自治管理便形成了民间治理的“恶性循环”：一方面缺 整已涉及到了社会生活各个细微层面，集中表现为权利的重新分配和 少民主精神和自由自主信念；另一方面也未形成足够的理性自律和公 规则的重新生成。具体说就是政府逐渐从社会事务中退出，社会自主 ① 共群体精神，缺少对民主法治的深层理解和体验。要解决这个问题 空间越来越大。在基层治理方面，计划经济时期以“单位制”为主的社 就需要加强民主法治启蒙，强化业主的自我管理意识，使其更广泛、积 会管理模式显然已经遭到了扬弃，而产权关系有了进一步的明确以及 极地投身于社区自治中，同时又通过自治来提高和促进业主民主自治 私人利益得到更广泛的承认与鼓励。正是在这样的环境下，业主权、 管理能力，形成新的基层自治形式。 建筑物区分所有权被广泛地讨论，最终为法律所确立。业主之间于事 （二）缺乏相应的业主委员会权利监督机制 实上构成了不可回避的共同关系，和基于对共有财产的利用、保有以 在对业主本身民主自治意识等内生性问题进行了分析的前提下， 及对公共生活秩序的维护所存在的共同事务管理关系成为了人与物、 建立、健全对业主委员会的监督制度不失为业主自治外生性促进机 人与人之间的核心。作为代表全体业主利益的自治组织的业主委员 制。作为代表业主管理权利的业委会，在物业管理中是业主大会的执 会产生之初的旨意乃是维护物业各部分应有之机能、解决彼此间纷 行机构，其权利来源于两部分：法律法规的赋予和业主大会的授权。 争，进而维护共同的生活秩序、协调彼此间的共同利益。但在实践中， 1、法律法规赋予业主委员会的权利 业主与业委会间却存在着诸多冲突，反思在自治过程中存在的原因将 我国目前法律法规中涉及到业委会的条款主要集中在国务院的 有助于创建和谐的公民社会。 《物业管理条例》和建设部《业主大会规程》中，一些地方法规也根据当 一、业主自治组织和谐发展的法律缺陷——自治观念与有效监督 地的实际情况作了进一步规定。2007 年《物权法》第六章“业主的建筑 （一）自治观念的缺乏 物区分所有权”虽对业主委员会直接规定着墨不多，但第86 条中也专 社会变革带来了社会解组、文化冲突和价值震荡，人们的思维与 门提到业主大会与业主委员会“对任意弃置垃圾、侵占通道、排放大气 行为有着多元化和去中心化趋势。这些变化在社区业主自治中表现 污染物、施放噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、拒付物业费等损害 为以下几个方面的民主观念缺位。 他人合法权益的行为，有权按照法律、法规以及管理规约，要求行为人 第一，业主在维护自身权益方面与公民社会自治观念存在差距。 停止侵害、消除影响、排除妨害、赔偿损失。”这将业主大会与业主委员 由于中国有相当长时间实行的是以计划经济为特色的福利性住房制 会的职权提高到了法律地位进行明晰，将更好地促进业主自治的完善。 度，产权多归属于国家，居民只是使用权人，