2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(5卷100道合辑-单.docxVIP

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(5卷100道合辑-单选题)

2025年综合类-房地产估价理论与方法-第八章成本法及其运用历年真题摘选带答案(篇1)

【题干1】根据《房地产估价师执业资格制度暂行规定》，成本法中各项成本费用的估算应包含哪项内容？

【选项】A.建筑安装工程费B.土地取得成本C.建筑物重置成本D.市场交易税费

【参考答案】C

【详细解析】成本法中的建筑物重置成本需包含材料费、人工费、管理费、设计费等，选项C正确。选项A属于建筑安装工程费范畴，选项B为土地成本，选项D为交易税费，均不直接属于重置成本构成。

【题干2】某建筑物原值为200万元，预计使用年限20年，已使用8年，采用直线法计算年折旧额和剩余寿命期？

【选项】A.年折旧额8万元，剩余寿命期12年

B.年折旧额10万元，剩余寿命期12年

C.年折旧额5万元，剩余寿命期8年

D.年折旧额4万元，剩余寿命期8年

【参考答案】A

【详细解析】直线法年折旧额=原值/使用年限=200/20=10万元，剩余寿命期=20-8=12年。选项B正确，但选项A中错误标注年折旧额为8万元，需注意计算陷阱。

【题干3】在评估某宗房地产时，若土地市场交易不活跃且缺乏可比案例，成本法的主要应用难点在于？

【选项】A.土地取得成本估算困难

B.建筑物功能差异调整复杂

C.市场交易税费测算误差

D.重置成本与重建成本混淆

【参考答案】A

【详细解析】土地市场不活跃时，土地取得成本（如土地出让金、转让费）难以通过市场数据验证，需依赖政府公示价格或类比法调整，选项A正确。选项B涉及建筑物功能差异，但成本法调整规则明确；选项C税费为固定比例；选项D混淆了重置成本与重建成本概念。

【题干4】某宗房地产土地面积500平方米，土地级别为二类，当地基准地价每平方米8000元，土地开发成本每平方米3000元，土地价值如何计算？

【选项】A.500×(8000+3000)=500万

B.500×8000=400万

C.500×(8000×1.2+3000)=510万

D.500×8000×0.9=360万

【参考答案】A

【详细解析】土地价值=土地级别基准价×面积+土地开发成本×面积=500×(8000+3000)=500万元。选项A正确，需注意土地开发成本是否包含在基准地价中（本题明确分开计算）。

【题干5】成本法中建筑物价值计算公式为哪项？

【选项】A.建筑物重置成本×成新率

B.建筑物重置成本-已计提折旧

C.建筑物重置成本×功能系数×区域系数

D.建筑物重置成本×（1-残值率）

【参考答案】A

【详细解析】成本法采用重置成本扣除折旧后确定建筑物价值，公式为：建筑物价值=重置成本×成新率（或剩余寿命/总寿命）。选项A正确，选项B为折旧总额而非现值，选项C涉及功能调整，选项D为折旧总额公式。

【题干6】某项目工程预算总成本为1000万元，施工期间材料价格上涨5%，人工费上涨3%，其他费用不变，重置成本如何调整？

【选项】A.1000×(1+5%)=1050万

B.1000×(1+5%+3%)=1065万

C.1000×(1+5%×60%+3%×40%)=1023万

D.1000×(1+5%+3%×0.8)=1034万

【参考答案】B

【详细解析】成本法价格差异调整需按材料、人工等成本构成比例分别调整。本题材料占60%，人工占40%，故调整额=1000×[5%×60%+3%×40%]=24万元，总重置成本=1000+24=1024万元。但选项未出现此结果，需注意题目是否隐含材料人工各占50%，则选B正确。

【题干7】某建筑物原值为150万元，使用10年后按直线法计提折旧，当前残值率为20%，则建筑物现值？

【选项】A.150×20%=30万

B.150×(1-20%)=120万

C.150×(1-20%×10/30)=135万

D.150×(1-20%)×(1-10/30)=105万

【参考答案】B

【详细解析】残值率=剩余寿命/总寿命=20%，则成新率=1-20%=80%，现值=150×80%=120万元。选项B正确，需注意残值率定义。

【题干8】在成本法中，某宗房地产包含自建土地和自建建筑物，土地价值如何评估？

【选项】A.按重置成本法计算

B.按市场比较法计算

C.按假设开发法计算

D.按收益法计算

【参考答案】B

【详细解析】自建土地价值需通过市场交易数据类比，若市场交易活跃则选B；若无法获取数据可假设开发为