安徽太和县安华金色华府项目营销定位报告.pptVIP

『安华?金色华府』

工程营销定位报告;1、开发商初判：有理想、有追求、第一次开发

2、工程初判：城市边缘、小规模、高容积率、商住社区

3、开发目标：“短、平、快〞，整体开发以风险控制为主

4、销售目标：在风险可控的根底上实现工程的利润最大化;本次沟通解决如下四大问题：;Q1：卖什么？——工程价值点分析及形象定位;分析维度1;印象太和;城市概述;;;房地产特征;分析维度2;市场特征1：从供给特征来看，规模楼盘不在少数，在售楼盘中多已进入尾盘销售。市场产品主力集中在80-120平米的2-3房单位;市场特征2：从供给特征来看，规模楼盘不在少数，在售楼盘中多已进入尾盘销售。市场产品主力集中在80-120平米的2-3房单位;;代表楼盘2：百信新城;代表楼盘3：盛世华庭;;代表楼盘5：百太世纪豪景;太和房地产市场主要特征;分析维度3;工程区位：太和“安华·金色华府〞位于明光路与长征路交叉口处，为未来太和城区重点开展区域。;;地处太和北大门，地标价值凸现;市场背景1;时机点1：工程所处区位属性决定了工程可成为整个区域的地标性建筑。;时机点2：利用工程周边丰富的商业消费人群和商业群聚效应，打造依托商业牵动的一站式生活社区。;时机点3：变“劣势〞为“优势〞，争取片区高端置业客群，打造品质社区典范。;因此，工程的开展方向;配套完善的

交通便捷的

节奏适中的;太和首席“一站式〞精品社区;现代感强的……;城市向北生活向上;城市“地标〞生活;工程核心推广语3：;园林风格：现代中式园林风格，既与工程建筑风格相一致，又能汲取徽派园林的精髓;7、入户大堂;9、物业管理;考虑本钱投入和客户需求，建议智能化设施主要以平安防卫系统为主

平安防范系统：

小区出入口控制

门禁一卡通

周界红外报警

楼宇对讲和防盗门

不停车管理系统

;苏埠路;Q2：卖给谁?——工程目标客户定位;从一组客户访谈说起……;类别;典型客户2——城区换房客户;称呼;中高端客户心理特征：“传统向新式过渡/注重身份与个性〞，存在攀比及群居心理，注重家庭享受;1、客户来源区域：太和置业客户以县城原住居民为主，随着城市化进程，周边镇区客户比例开始不断增加，??现聚合趋势。

2、客户类型：客户以企事业单位员工、公务员、生意人等为主，家庭结构以三口之家和四口之家居多。购房以自住为主。

3、客户购置核心驱动因素：首次置业客户多考虑工程地段，距离工作单位的远近，周边的生活配套等。换房客户看中未来升值空间，楼盘品质，教育配套等，局部为小孩买房。

4、客户需求产品：置业客户以90-110平米小三房实用3房及120-130平米大三房为主。功能上兼顾实用性和舒适度,对小区品质要求相对较高，强调面子感。

5、对价格的接受度：集中在3000-3500元/平米，优先看中工程的区位及楼盘品质。;太和置业客户的置业心理特征;目标客户锁定;Q3：怎么卖?——工程营销思考;工程入市时间：建议工程2021年5月份入市;第一阶段：起势曲

;树形象;1次起势：;内容：通过对托斯卡纳生活方式的营造，形成建筑与本地客户的共鸣，;3大举措：;媒体种类;节点活动1——售楼处开放日活动;节点活动2——“安华会〞客户体验之旅;时间：2021年1月中—2021年5月份，每周六上映一场

目的：充分演绎托斯卡生活方式，保证销售中心人气

推广：报纸+短信+网络

现场：在新销售中心内设置50人左右电影院，定期做老电影回放活动；

现场设置茶水、西点等饮品，让客户在工程中领略最尊贵的效劳享受;节点活动4——重要节日活动〔圣诞节、元旦、春节〕;时间：2021年4月5日

内容：咨询登记客户现场升级为VIP贵宾客户

媒体：报纸+短信+户外+DM

目的：对前期咨询登记客户进行甄选，试探市场诚意度，为开盘时间、推售体量及价格表制作提供重要依据。;时间：2021年5月1日

内容：公开选房、解筹

媒体：报纸+短信+户外+DM+网络

目的：针对认筹期诚意客户进行公开选房，集中开盘，以人气带动大量成交，成交客户抽取幸运旅游大奖。;客户渠道1——市中心展场;秀展示——关于销售中心选址;销售中心是工程品质体验的第一站;专业化、精细化的物业效劳体验;营销思考2;第一阶段;阶段重点：;阶段重点：;阶段重点：;Q4：卖多少钱?——工程收益测算;根据本工程的实际情况，“市场比较法〞最适宜评估本工程的市场价值。;选取市场可参考工程比照打分;初步市场价值合成表（权重值）;少批量、多批次，人为制造稀缺感，实现工程价值不断攀升。;100%;营销费用构成;工程营销分解图;