长沙 万业·巴厘岛营销工作汇报.pptVIP

;;;关键解读：量跌价滞，市场价格看跌预期扩大;成交低迷，市场观望气氛加重;;长沙别墅市场10月供给量为0.62万平米，环比下降83%；

10月别墅成交为2.99万平米，环比下跌74%，成交主要集中在南城、暮云板块；

10月长沙别墅成交均价为11653元/㎡，无较大波动。;岳泰理想城;项目开发商：;蓄客期4个月，一期215套，11月12日开盘销售32套.;蓄客期2个月，办卡量80张，10月23日，六期“先生的别墅〞开盘，200多套房源，

当天去化58套。;竞案分析：盈峰翠邸;竞案分析：水映加州;竞争项目;受宏观调整影响，近期长沙别墅市场的供给、成交量大幅下降，环比跌幅在70%以上；

由于受整体环境影响，各竞争楼盘在价格上都采取了谨慎的态度，局部别墅出现降价或较大优惠折扣；

在营销推广方面，竞争楼盘以周末暖场营销活动为主，辅以户外和短信，其他媒介运用较少。;;8月-11月20日，现场共计来电20组！认知途径以户外为主，区域来源以开福区为主;8-11月20日，共计来访104组，实际有效客户缺乏60组；认知途径以户外〔包括工地围挡〕和朋友介绍为主，客户来源以开福区主，地州市、外省也有一定的客源;8组认购客户：1组签约、1组退定，7组未签约，未签约原因说明如下：;7组客户未签约，除了工程抵押不能签约外

认为价格过高，希望再申请优惠;8月份收取小订4组,10月份退订1组;;;市场环境变化预判;工程整体营销工作基调;营销目标及整体营销排期;价格重制;策略一：价格重制;从“竞争价格〞层面审视工程价格;1、大定未签约客户反响;从“来访客户〞层面审视工程价格;2021年房地产新政调控;价格制定说明：;策略二：客户精挖;前期积累客户挖掘;策略三：高效推广;以短信为主，多频次、高端客户全覆盖推广，同时有效监控，保证精准到达;严格把关媒体投放内容，提高卖点释放的有效性；

线上推广采取软硬结合形势，既展示形象，又可通过大篇幅的文字系统阐述工程卖点与优惠促销信息；

建议硬广保持每月1-2次，根据营销节点、促销时点灵活调整。;

目前投放内容：公园、果岭、纯阳光墅区！

1、建议在价风格整确定后，进行价格、促销优惠及现房销售等方??进行重点诉求推广；

2、当前青竹湖大道高炮广告位已到期，建议重新签订合同、继续投放半年。

;;通过调研了解竞争工程地市客户构成，同时考虑地州市与工程距离关系，建议优先启动岳阳、湘阴城市巡展，在当地人流集中地设立展场

同时考虑与易居在湘阴、岳阳工程合作，集中推广;

注：价风格整确定后，提供单张设计稿

;形式：CAII客+短信;策略四：现场完善;会所二楼功能局部投入运营;下阶段调整思路;来访客户张先生实地感受：当我开车进入太阳山路后，周边尽是光秃秃的山、道路一点绿化也没有，小区两边的树也是光秃秃的，感觉好荒凉、没生气。;样板房及时维护，如墙面霉斑、破损、屋顶杂物、蜘蛛网等及时处理。

样板房舒适度提高，请工程配合，工作时间内，不限电，保证样板房空调全天开放。

由销售部牵头，随时发现样板房破损随时报物业维修。;策略五：优化道具;现有楼书;区域沙盘;当前一期沙盘;现有宣传片;;;;;;加强政府公关，配合销售;精诚协作、共度难关

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