新新集团上海F1项目运营方案.pptVIP

新新集团上海F1工程运营方案;住宅市场定位

区位分析

市场分析

客源分析

开发商战略对接

非住宅市场定位

产品建议

入市时机及价格建议;PART1——住宅市场定位

区位分析

市场分析

客源分析

开发商战略对接

PART2——非住宅市场定位

PART3——产品建议

PART4——入市时机及价格建议;经济指标理解;小区位—工程四至及周边环境;小区位—工程周边配套;大区位优势1——三大新城之首;大区位优势2——嘉定新城产业支柱;工程介于安亭与嘉定主城区之间，一方面面临安亭片区的客源分流，

另一方面面临主城区、南翔等区域的截留;安亭组团在区域吸引力上仅仅优于黄渡，逊于前期已经成熟的南翔、江桥及后期将逐步成熟的嘉定新城主城区;结论;PART1——住宅市场定位

区位分析

市场分析

客源分析

开发商战略对接

PART2——非住宅市场定位

PART3——产品建议

PART4——入市时机及价格建议;本工程竞争区域为南翔、主城区，黄渡以及安亭本地工程，未来上市工程加上在售工程预计有30个左右;板块;未售工程物业形态;板块;结论;PART1——住宅市场定位

区位分析

市场分析

客源分析：重点个案、区域市场、客源定位

开发商战略对接

PART2——非住宅市场定位

PART3——产品建议

PART4——入市时机及价格建议;重点个案——西上海名邸;重点个案——访谈代表〔安亭区域客〕;重点个案——客户访谈代表〔安亭区域客〕;重点个案——客户访谈代表〔上海市区客〕;重点个案——客户访谈代表〔新上海人〕;;重点个案——内部人员;重点个案——内部人员;重点个案——内部人员;重点个案——数据分析;;30岁以下年轻客源比重占到第一主力31%；

31-35岁及36-40岁分别占到15%，16%为补充客源；;两口之家占到绝对主力到达43%，三口之家为第二主力到达28%；;结论;市场客源——区域变化;市场客源——置业目的变化;市场客源——年龄变化;板块;;;我们的客源定位;PART1——住宅市场定位

区位分析

市场分析

客源分析：重点个案、区域市场、客源定位

开发商战略对接

PART2——非住宅市场定位

PART3——产品建议

PART4——入市时机及价格建议;我们的客源与开发商战略对接;我们的住宅产品定位;PART1——住宅市场定位

PART2??—非住宅市场定位

PART3——产品建议

PART4——入市时机及价格建议;办公——市场表现;名称：绿地嘉创广场

位置：沪宜公路民乐路〔嘉定新城与老城交界处〕；

总建筑面积：6.5万㎡，〔其中办公2.1万㎡〕；

物业形态：1-3层为商铺，4-16层为办公，17-26层为万豪酒店；;安亭定位——以汽车文化为品牌，先进制造业和现代效劳业为主导，具有独特人文魅力、持续创新力、高科技水准和综合辐射功能的现代化基地，是上海市最重要的汽车产业基地之一，是上海市近期重点推进开展的区域之一；

安亭是以汽车工业为主导的单一化产业基地，抑制效劳性产业的开展，导致安亭效劳性办公开展相对缺乏；;花桥：

营业税：营业税按年纳税额1-3年奖励100%,4-5年奖励50%；

增值税：增值税按年纳地方税务留存局部(地方25%)1-3年奖励100%,4-5年奖励50%；

所得税：按年纳地方税务留存局部(40%)1-3年奖励00%,4-5年奖励50%；

其他：有实际经营场所销售公司,其实现增加值,营业收入,利润总额等形成地方财力局部,三年内给予50%奖励.

2.销售公司在商务城租赁办公场所费用,三年内按年租金给予10%补贴；

3、昆山政府对效劳外包企业租赁办公用房,给予不超过房租50%补贴，年限3年,离岸效劳外包企业补贴年限可延长至5年；;从历年办公整体市场的去化来看，年均去化在140万方以下，月均在10万方左右，整体市场容量有限；

从历年供求来看，供求比远高于住宅市场，办公供求最好的07年仅能到达供求根本平衡，整体办公市场需求水平较低！;名称：汇尊国际

物业形态：1栋5星酒店，1栋酒店式公寓

位置：新源路、泽普路

户型面积：50-80㎡

层高：3米;LOFT酒店公寓;酒店公寓宏观市场;结论;上海国际赛车场;工程体量规模小，整体工程规划人口不大，并且区域不具备运作大型集中商业的客源根底;商业——市场表现;区域：松江区九亭板块；

临近轨道站点：9号线九亭站；

总建筑面积：30万方；

商铺总套数：283套；;;整体工程定位——;PART1——住宅市场定位

PART2——非住宅市场定位

PART3——产品建议

PART4——入市时机及价格建议;产品定位;一.规划建议;A-2地块：

占地面积：24250.5㎡

建筑面积：约53850㎡

容积率：约2.2

其中：

沿街商业：7000㎡

集中商业：4000㎡