前期介入万科物业管理.ppt

11-6月-241

物业管理之前期介入

11-6月-242前期物业管理新的成功新的开始

11-6月-243前期物业管理包括哪些阶段？

11-6月-244新项目总体流程图规划设计阶段营销策划阶段施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内第一阶段第五阶段

11-6月-245什么叫前期介入前期介入——物业管理前期介入是指物业企业在接管项目此前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销筹划、施工建设、竣工验收等，就参与介入。前期介入施工建设阶段营销筹划阶段规划设计阶段

11-6月-246新项目总体流程图第一阶段规划设计阶段营销策划阶段施工建设阶段服务中心成立至交付交付半年内

11-6月-247第一阶段：规划设计阶段安防、消防交通布局小区配套用房员工宿舍垃圾站管理用房整体布局

11-6月-248需要关注的焦点问题——春眠不觉晓到处闻啼鸟武器：形成项目的物业管理设计要点根据：政策法规、项目特点、业主关注焦点注意：跟进措施、时机、手段、介入质量焦点一、安防系统——围墙高度，闭路监控探头，夜间红外赔偿功能、红外周界防越系统、组团封闭、门禁对讲系统、出入口门的形式（电动门、磁力门的利弊）、物防设施规划设计阶段第一阶段：规划设计阶段

11-6月-249焦点一：安防系统与物业管理方案中的安防体系相适应坚持必须的内容：周围围墙及朝向区外一楼业主围栏的红外报警系统主出入口及车场出入口的闭路监控系统断电后电控门禁系统的启动考虑资源的合理运用（探头与围合红外，滚动开发项目的技防设施前置运用）组团封闭，防爬刺、防爬网、围墙高度安防系统周界红处线报警系统闭路监控系统门禁系统对讲系统广播系统巡更系统车辆道闸系统居家安防系统物防设施

11-6月-2410物防设施－优先关注，稳定、可靠、后期成本低——围墙：——防爬刺（网）：围墙、采光井、燃气管箱等——出入口——组团封闭技防设施——分布合理，非多多益善关键镜头确实定人防优化、沙盘推演安防介入侧重点

11-6月-2411采光井等重要部位安装防爬设施

11-6月-2412半地下室围墙单刺外围墙三刺

11-6月-2413局部防爬钉管道防爬刺

11-6月-2414防爬刺设置

11-6月-2415靠山区域栅栏式红外阳台或花园围墙的栅栏式红外

11-6月-2416东莞高尔夫采光井的隐形防盗网，联接至中心

11-6月-2417监控镜头分布合理；关键镜头确实定；固定摄像机、三可变摄像机和一体化摄像机的选择合适；红外报警的位置：关注工地围板，同步设置联动照明；控制中心的选址

11-6月-2418大树构成了新的攀爬危险源

11-6月-2419大堂\单元玻璃门地弹簧前期是90度限位,常常导致门敞开,门禁系统形成虚设,顾客很不满意,也存有较大安全隐患;后期改为无限位地弹簧;

11-6月-2420防尾随装置，须另留置自行车和重物通行道道

11-6月-2421智能化技术在物业安全管理中的运用

11-6月-2422焦点二、交通布局——业主关注人车分流，尤其是规划有学校的路段；开放与封闭的协调；防备车辆乱停放的设施大门的设置考虑成本停车场的集中分布标识问题高峰期车辆流量开放式小区车辆的控制需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段

11-6月-2423焦点二道路交通系统可移动止车石：控制重要车道乱停车，

11-6月-2424焦点三、照明交流设计——要考虑节能和控制的以便，多路控制一键控制商铺单独控制焦点四、垃圾站及垃圾捅平面布置垃圾捅的实用性焦点五、消防中心、控制中心的设置以及“二合一”规定焦点六、管理用房、员工宿舍、小区配套用房（关注国家和地方政策法规）需要关注的焦点问题——与规划设计部门一起探讨早作功夫第一阶段：规划设计阶段

11-6月-2425焦点六物业管理用房地产不重视，通过持续的沟通处理问题以法规为根据：公式，形成地产规划要点报政府部门同意，完全产权物业管理用房面积公式＝？6.2.5.1管理用房的原则，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产企业应按照项目总建筑