房地产投资管理与公司理财管理知识分析概述.pptVIP

2、住房公积金缴存人数与覆盖率 ?? 住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未创建住房公积金制度。 ?? 大量进城务工人员，需要在城市买房或租房居住，但当前住房公积金没有覆盖到这些人员。 ?? 部分城市住房公积金还不够发放个人贷款，如上海2003年住房公积金不够支持贷款要求，因此只能采取降低人均贷款额度。 ?? 各城市根据供求情况，规定最高可贷住房公积金额度。 第六十二页，共九十八页。 3、住房公积金的用途 ?? 支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费； ?? 支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用； ?? 支付职工个人为修缮自住住房发生的费用； ?? 支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费； ?? 房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。 第六十三页，共九十八页。 4、住房公积金贷款 ?? 缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款； ?? 利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制，如南京市的贷款额度=月缴存基数× 0.45 ×12(月) ×贷款年数，但最高上限为15万元，每一省市的上限不同； ?? 公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。 第六十四页，共九十八页。 5、考虑住房公积金后的租房规划 ?? 虽然现在租房，如果未来还打算购房，应把住房公积金留到购房时使用，否则会延后购房时机； ?? 对于无购房计划，但打算租房过得舒服一点，因为不用把住房公积金留下来做购房准备，可考虑用住房公积金来支付超过收入比例的房租； ?? 比如说房租支出超过收入的10%才能以住房公积金支付房租。不想购房者若把所缴存的住房公积金都用来支付房租，以个人与单位各支付5%而言，可以用收入的20%支付房租，可以获得较好的租房区域或较大的租房空间。 第六十五页，共九十八页。 考虑住房公积金后的购房规划案例 ?? 高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金帐上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%，住房公积金的贷款利率为4.86%，一般贷款利率为6.12%，单笔的申贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。 第六十六页，共九十八页。 问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子? 高强每月缴存住房公积金=5,000元× (7%+7%)=700元 ?? 高强可累积购房资金=FV (2%/12,36,-700,-30000)=57,803元 ?? 曹敏每月缴存住房公积金=4,000元× (7%+7%)=560元 ?? 曹敏可累积购房资金= FV (2%/12,36,-560,-15000)=36,686元 第六十七页，共九十八页。 问题1：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子? ?? 合计可累积购房资金=57,803元+36,686元=94,489元 ?? 购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元 ?? 只用住房公积金来缴房贷，可贷住房公积金贷款=PV(4.86%/12,240,-1260,0) = 193,179元，低于20万元。 全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额=94,489元+193,179元=287,668元。 第六十八页，共九十八页。 问题2：若3年后目标购房总价60万元，贷款额度七成，则除了住房公积金之外，假设自己投资的收益率为3%，自己还要另外储蓄多少钱? ?? 若目标总价600,000元，贷款额度70%，首付款需求＝600,000元× (1-70%)=180,000元。 ?? 需额外准备首付款＝180,000元-94,489元=85,511元。有36个月可准备。 每月要准备储蓄额＝PMT(3%/12,36,0,85511) =－2,273元，每个月还要额外准备2,273元自行投资来准备购房首付款。 第六十九页，共九十八页。 2、测算可负担房价——年收入概算法 ?? 购房前首付款的筹备与购房后贷款的负担，对家庭现金流量与生活水准的影响长达数十年。不能陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 可以下列公式概算可负担的房屋总价： 第三十页，共九十八页。 2、测算可负担房价——年收入概算法 ?? 如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=【（年收入× 可负担房贷比率）/ 房贷利率】 /贷款成数 ?? 如果房贷是本利平均摊还，则 可负担房价= PV （I，N，PMT）