土地市场趋冷，哪些省份压力大.docxVIP

固收研究 固收研究 PAGE 10免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 PAGE 10 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 信用专题：土地市场趋冷，哪些省份压力大？ 国有土地使用权出让收入（以下简称土地出让收入）是政府性基金收入的绝对主体，是地方综合财力的重要支柱，土地成交规模下降将导致地方政府可支配财力下降。由于土地出让收入与土地成交的记账方式不同、土地出让金分批缴纳、地方财政调控收入规模等因素， 土地成交下行对地方财政收入的冲击将延迟出现，我们预计 2021 年地方政府性基金收入下行幅度小于土地成交下行幅度，2022 年地方政府性基金收入将进一步下行。这将直接导致地方对城投回款和支持能力下降，同时影响对应区域的城投再融资能力。 分省份来看，部分省份土地成交价款下降明显，溢价率降低，流拍率较高；分区域来看， 300 城土地成交数据中，部分城市土地成交价款大幅下降，溢价率降低，流拍率较高。 土地出让收入是地方财力的重要支柱 土地出让收入是地方政府性基金收入的绝对主体。政府性基金是指各级人民政府根据相关规定，征收的具有专项用途的财政资金，其中土地出让收入是政府性基金的主体。以 2020 年为例，地方政府性基金本级收入合计 89930 亿元，其中土地出让收入1规模高达 84139 亿元，占比高达 94%，这表明土地出让收入是地方政府性基金收入的绝对主体。从时间维度来看，2015 年以来，土地出让收入占政府性基金收入的比例保持在 85%以上。 0.7%0.5%0.8%1.0%2.8%0.7%国有土地使用权出让金收入城市基础设施配套费收入车辆通行费收入其他政府性基金收入 0.7% 0.5% 0.8% 1.0% 2.8% 0.7% 国有土地使用权出让金收入 城市基础设施配套费收入车辆通行费收入 其他政府性基金收入污水处理费收入 彩票公益金收入 其他收入合计 93.6% 资料来源：财政部， 以 2020 年数据为例，浙江、江苏、福建等省份土地依赖度（土地出让收入/综合财力2）较高，在 40%及以上；土地依赖度高的省份，在土地市场遇冷时，综合财力受到较大影响。 地方财力除了政府性基金，还包括一般预算收入和转移性收入等组成部分，因此我们从各省份综合财力的高度，看土地出让收入对地方财力的影响。我们用 2020 年土地出让收入/ 综合财力，计算土地依赖度，31 个省份中浙江、江苏、福建 3 个省份土地依赖度在 40%以上，其中浙江高达 48%；除了上述三省，还有 4 个省份，山东、江西、广东、重庆土地依赖度高于全国平均水平（27%）。土地依赖度高的省份，在土地市场遇冷时，地方政府可用财力受到更大影响。 1 土地出让收入=国有土地使用权出让金收入+国有土地收益基金收入+农业土地开发资金收入。 2 综合财力=一般预算收入财力+政府性基金财力；其中： 一般预算收入财力=一般公共预算收入+上级补助收入+上年结余+调入预算稳定调节基金+调入资金-上解上级支出-调出资金； 政府性基金财力=基金预算收入+上级补助收入+上年结余+调入资金-上解上级支出-调出资金。 图表2： 2020 年浙江、江苏、福建等省份综合财力中土地出让收入占比在 40%以上 2020年土地依赖度（右）土地依赖度全国平均值（右）（亿元） 2020年土地出让金 2020年综合财力30,000 2020年土地依赖度（右） 土地依赖度全国平均值（右） 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 浙 江 福 山 江 广 重 四 湖 安 河 河 上 湖 北 贵 广 天 陕 山 吉 海 云 辽 甘 内 新 宁 青 黑 西江 苏 建 东 西 东 庆 川 南 徽 南 北 海 北 京 州 西 津 西 西 林 南 南 宁 肃 蒙 疆 夏 海 龙 藏  50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 古 江 资料来源：各省份财政厅（局），统计局， 土地出让收入与土地成交价款相关，2022 年可能受到延时冲击 土地成交价款可用于替代观察土地出让收入，但需注意两者之间存在显著区别 土地成交价款披露更为及时，常用于观察土地市场热度。土地出让收入由财政部门披露， 各地披露时间节点和节奏不一，不利于跟踪和研究，如我们较难获取 2021 年至今各省市的 土地出让收入数据。而土地成交价款数据与土地出让收入高度相关，且披露更为及时，因此我们常常通过土地成交价款来观察各地土地市场热度，判断土地出让收入的变化趋势。 需要注意，尽管土地出让收入与土地成交价款高度相关，但仍有不容小视的区别： 首先，从定义上看，土地出让收入的范畴包括且大于土地成交价款。土地成交价款是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权