商业项目开发体量及业态配比的理论分析讲解.ppt

区域型购物中心 商业体量决定及业态配比 一、购物中心体量大小的决定 当前做法 关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积 = 土地面积×建筑密度×（ 2 层～ 4 层） +15000 ㎡ 经济技术指标 + 经验判断 某项目，占地面积 50 亩地，建筑密度 50% ，容积率 2.5 ，那么商业的体 量为 50 × 666.67 × 50% ×（ 2 ～ 4 ） +15000 ㎡，由此计算出商业的体量应该 为 48333 ㎡～ 81667 ㎡。 举例： 当前做法 从物业的价值的大小关系来看，一般而言，四层以上的商铺实现销售的可 能性很小，建安成本又比较高、售价却比较低。可以说，四楼以上商业的变现 能力非常差，远不如塔楼（写字楼或者公寓），因此，商业裙楼做足四层商业 是一个常规上限值。 理论依据 当前做法 我们当前的做法实际是完全站在了开发商的角度，更加重视对于现金流和 现金利润，这种做法实际是比较危险的，这些是造成了大量区域型购物中心经 营不起来的原因，也就是出发点、立足点就是有问题的。 实际在购物中心的定位上，应该以经营定位为核心，从而来确立购物中心 的商业体量、业态配比、业种组合、品牌组合…… 我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化， 做出这样一种尝试。 分析 商业体量决定因素 消费力 人 口 区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响 : 一是商圈 内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更 科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关 系。 人 口 关键因素： 商圈的划分依据：（ 1 ）距离（ 2 ）交通（ 3 ）竞争项目 计算公式： 项目商业面积 =0.5 ㎡ / 人×核心商圈内消费者人数 核心商圈内的消费者人数 某项目根据初步调研划定周边 3 公里范围为项目核心商圈，核心商圈 内人口数 10 万人，那么商业地量为 0.5 ㎡ / 人× 10 万，商业体量应该为 5 万 ㎡左右。 举例： 人 口 对于购物中心来说，体量太小很难起到规模效应，容易被竞争对手打 倒，体量太大则很难聚集人气，存在较大的经营风险。从下表数据可以看 出对于二、三线城市当前商业发展而言人均商业体量 1 ㎡ / 人左右是个上限 值，而且这个数据还包含社区底商等非购物中心的商业形态，另外，城市 核心商圈经过多年的发展形成了巨大的吸客能力，对区域型购物中心起到 了很强的客群分流作用，因此区域型购物中心根据人口确定商业体量时， 比较合理的做法是按照 0.5 ㎡ / 人左右来进行预估。 理论依据 城市 人均商业面积 发达国家 1.2 上海 2.16 无锡 1 青岛 1.2 宁波 1.1 消费力 关键因素 ：根据区域人均可支配收入，计算核心商圈内居民的可支配收入总额。 估算方法 ：城市人均可支配收入×核心商圈消费者人数 计算公式 ： 项目商业面积 = 居民的可支配收入总额× 10% ÷ 6000 万元 / 万㎡ 某项目核心商圈上一年度，人均可支配收入总额为 36 亿元，那么适合该项 目的商业体量为： 300000 ÷ 6000 万元 / 万㎡× 10% ，由此计算出该商业体量应该 为 6 万㎡ 举例： 核心商圈消费者的消费力强弱 我们在统计人均可支配收入时，如无法直接取得数据可大致估算为人均 GDP 的 30% 左右。 人均可支配收入包含了居民储蓄、购房、买车、学习、就医等生活方方面面的支出， 另外，年龄结构、消费习惯也是重大的影响因素。因此，实际在购物中心的消费仅为 其中的一小部分，就区域型购物中心而言，按照 10% 来预估是比较合理的数据。 理论依据 消费力 城市 人均 GDP 人均可支配收入 无锡 10.8 万元 3.12 万元 苏州 10 万元 2.95 万元 注：以上数据为 2011 年统计数据，单位：万元 我们基于同一城市消费习惯基本一致的前提假设，通过对区域内社会零售品总额与 GDP 的比值来判断该区域是消费外逃还是消费输入，情况如何。 消费外逃型说明该区域商业不发达，具有较大空间，消费输入型说明该区域商业现 状较好，竞争比较激烈。 依据一：人均社会零售品总额 ÷ GDP 取值标准 依据二：区域内现有竞争对手情况 在项目的