世纪新城法兰西别墅下阶段整体推广方案.docxVIP

世纪新城法兰西别墅下阶段整体推广方案 弘展房地产策划有限公司 市场篇 一、 贵阳市2002年市场状况及分析 二、 别墅及高档楼盘市场调研及分析 三、 项目现状 工地现状 市政环境现状 前期销售状况统计及分析 策划篇 一、 项目企划定位 二、 环境现况、项目现况的对策及包装 1、 现场外环境整治 2、 工地现场包装 3、 产品修正 4、 正式开盘前所需准备工作 三、 广告媒体策划 1、 6月份企划建议 2、 广告媒体调整及安排 四、 项目销售策略 价格策略 SP活动和开盘动作建议 销售进度计划 市场篇 一、贵阳市2002年市场状况及分析 根据贵州省的建设计划，2002年全省房地产开发预计投资65亿 元，新开工面积400万平方米，其中住宅300万平米。（包含全省今 年计划兴建经济实用住房120万平方米，其中贵阳市25万平方米。） 预计房地产竣工面积330万平方米，可销售面积预计250万平方米。 根据本公司市场调研资料及市场信息资料分析：春节期间除部分 价位较低的商品房销售出现短暂的旺销状况，如小河区域的榕筑鲜花 广场、香江花园等楼盘，价位在1 4 0 0?1 6 0 0元/ M2之间， 兴隆城市花园价格在1 8 0 0 - 2 0 0 0元/M2之间，这些楼盘利 用春节搞让利促销活动，以吸引部分客户购买，其中有的客户是以前 就看过这些项目的，利用春节放假来办理购房手续；市区内如万东城 市花园以2 1 8 0 - 2 3 8 0元/M?的起价，均价在2 5 8 0元/ M?左右，也售出部分房屋。到3月以后房地产交易量回落； 进入第二季度，随着五一假期的到来，在数个标榜精品、地段或 低价楼盘公开问世的推波助澜下，势必将在贵阳楼市掀起另一波销售 的小高潮，然而贵阳的消费市场是否足以支撑，高潮情况究竟能持续 多久，未来楼市的主力产品定位将会怎样发展，目前臆测尚言之过早, 还有待进一步观察。 今年，房地产市场交易FI趋成熟，客户对产品规划及施工品质的 要求与日俱增，也因而导致市场出现了一批无论在社区环境、房型设 计、配套设施、物业管理等诸多方面较人性化的理想居住社区，品质 的大幅度提高，其所包含的价值越来越得到消费者肯定。2002年市 区内不少项目已经开始销售，现就将新开重点个案逐一分析如下： 1、 欣歆园： 云南官房集团作为外省大型集团第一次进入贵阳开发的项目一 —欣歆园。项目动工后一直只作宣传，不进行销售，同时不断告知施 工进度，倡导购买准现房和现房，显示开发商实力，积极塑造房开公 司的品牌。 内容 规划 用地 建筑 面积 住宅 面积 公共 用地 绿化 率 容积 率 户型 交楼 标准 入住时 间 数据 12. 05 公顷 12.5 万礦 11.9 万W 6000 M2 45% 1. 16 89—2 15 M2 橱卫 精装 修 2002. 12 欣歆园项目位于贵阳市城郊的蛮坡，鹿冲关路的延长向上，产品 以多层为主，小高层为辅。户型以三居、四居为主,面积为80—94 M22 113—127 178—215 M2 （跃式）三个区段。其中90?130 M?为 主力户型，是市场的热销户型，面积控制合理，户户有阳台，各层次 户型品种全。 5月18 H开盘，目前个案的样板房已经开放，起价2080元/M?, 开盘当日有较大优惠，另送开盘现场看房优惠卡。备有看房班车来冋 穿梭于售楼处及现场之间，以解决客户看房交通不便的问题。 项目优势： a）小区容积率较低绿化率较高，楼间距基本达到1： 1的比率， 采光、通风、视线较好，环境绿化总面积较大。 b）开盘起价较低，价格为2080元/ M?起价，有较大号召力。 c）每套房内有初装修，包含厨卫有墙地砖、灶具、卫生洁具、电 热水器、各房间实木门。客户只需铺设地板即可入住，样板房 现场装修效果很好，开发商也承诺交房标准与样板房一致。 项目劣势： ?有部分户型的厨房设计开间较小，只有1.8米宽； ? 90-100M2的户型只设计成二房户型，利用率不高； ?小区内配套设施不足，生活便利性较差，没有小区中心广场和 金融配套设施，虽然有会所、幼稚园等，由于受狭长地形限制, 布置不够合理，使用不方便。小区内无大型商业配套，只有由 个人经营的独立门面。 ?小区的教育配套设施明显不足,距离政府的教育配套较远； ?小区内地形高差大，坡度较大； ?小区延鹿冲关路而建，靠道路的住宅今后噪音会较大； ?销售方面会与世纪园小区争夺客户，竞争将会比较激烈； ?目前由于道路未通车，交通极为不便，直接影响客户看房。（预 计在2002年12月通车） 2、 智慧龙城： 智慧龙城是由香港智联投资有限公司和智诚物业共同开发，总投 资8亿元的大型项目，地处于贵阳市头桥松山路，开发量体较大。整 个社区依山而建，由阳光岛、湖畔居、森林湾三大生活区组成，分三 阶