四海逸家5月推广策略.pdf

四四 海海 逸逸 家家 55 月月 推推 广广 策策 略略 联 合 传 播 2 0 0 9 年 5 月 房交会情况房交会情况//市场动态市场动态 （大户型项目大户型项目）//未来预估未来预估 市场报告数据整理中市场报告数据整理中，，随后提交随后提交………… 城南一号20多套/世纪峰景2套(调整方案后再入市) 依云府备案依云府备案33套套 （（全景观全景观，，全现房全现房，，优资源优资源）） 四海逸家，状况似乎还不错 2月：20套销售/3月：51套销售/4月：52套销售 事实上事实上，我们离最初计划相距甚远我们离最初计划相距甚远 最初开发计划：4年实现项目4000余户基本清盘 即使按照今年最高月销售记录 完成总体任务至少需要7年时间 原因动态分析 市场大势市场大势：：无需多言无需多言，，地球人都知道地球人都知道 区域抗性：成都人对区域的惯性认识—没有高端项目 现场呈现现场呈现：：气场感还不够强大气场感还不够强大 区域的普遍认识区域的普遍认识 就普遍观点看来就普遍观点看来 城东高端项目普遍集中在建设路与东大街片区 东二环以外主要以卓锦城，鑫苑名家，美林湾等中低端楼盘为主 客观的说，就区域本身目前还较为荒凉，配套建设还未跟上 并非产生豪宅的传统地段 由此，导致大量本地高端置业者还未亲临现场 现场场呈现方面 一个老生常谈的问题一个老生常谈的问题—现场呈现现场呈现 不是我们的大堂不够震撼，不是我们的样板间不够吸引 相反相反，他们都具备相当的说服力他们都具备相当的说服力 外部大气场 才是高端大盘的真正杀手锏才是高端大盘的真正杀手锏：： 社区大门、顶级会所、恒温泳池、大面积园林示范区 高品质围墙高品质围墙…… 现场的缺憾导致口碑效应难以形成现场的缺憾导致口碑效应难以形成 现实案例—蔚蓝卡地亚VS蓝山美树 （产品类） 地块：并非完全熟地 广告：初期纯形象演绎，仅挑逗视觉神经，未表现价值点 现场现场：：规模呈现后市场反响立竿见影规模呈现后市场反响立竿见影 （（大门大门/ 园区园区/会所会所/……）） 两者市场价值明显区隔，卡地亚优势凸显 标杆地位瞬间形成标杆地位瞬间形成，，区域抗性自然化解区域抗性自然化解，，项目的品质形成业内外的项目的品质形成业内外的 口口传诵。 现实案例现实案例—龙湖长桥郡龙湖长桥郡//麓山国际麓山国际 （产品类产品类） 在长期不温不火的牧马山，长桥郡300-500万小别墅依然旺销 麓山的江湖地位亦靠现场的呈现数年沉淀麓山的江湖地位亦靠现场的呈现数年沉淀 现实案例—保利公园198/南湖国际 （规模类） 产品呈现不一定精细产品呈现不一定精细，，但足够宏大的气场与配套足够挑动市场的欲望但足够宏大的气场与配套足够挑动市场的欲望 于四海逸家而言，必须走产品高端路线 在“半熟”地块上做高端物业标杆，地块规模并不大 必须和区域其他项目建立明显区隔 特别是在公共环境上的区隔特别是在公共环境上的区隔 牛可以吹，根本途径只能是靠产品说话 现场形成之前都要耐得住寂寞现场形成之前都要耐得住寂寞…… 都明白的问题都明白的问题 ，再次重申再次重申： 现场呈现度是实现项目成功的根本之道 长远来看 四海逸家预做中国西部空中别墅旗帜项目 必须不遗余力营造公共气场的现场区隔必须不遗余力营造公共气场的现场区隔，，杀手锏的打造是早晚的事情杀手锏的打造是早晚的事情 早晚都要做，实在宜早不宜晚 现场打造链接： 尽早打通海棠路围墙，使项目成为进入该通道后的