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基于价值链房地产项目成本控制研究 　　摘要： 控制项目开发和运营成本是现阶段房地产企业生存和发展的前提。基于迈克尔波特的价值链理论构建房地产企业价值链模型，将房地产企业的活动分为基本活动和辅助活动。作为房地产企业的基本活动，房地产项目的开发和运营不仅仅是价值增加过程，也是成本增加过程。在分析房地产项目全过程的基础上，结合工程实践提出加强房地产项目成本控制的策略方法。该方法对于房地产企业优化成本控制具有一定指导意义。 　　Abstract： It is the prerequisite for the survival and growing of real estate enterprises to control project development and operation cost. Real estate enterprises value chain model is built based on Michael Porters value chain theory， and real estate enterprises activities are divided into two categories： basic activities and supporting activities. As the basic activities of real estate enterprises， project development and operation process is both the process of value increasing and cost increasing. Based on the analysis of whole construction and operation process of real estate project， some methods to strengthen real estate enterprises cost control are put forward combined with engineering practice. These methods can help real estate enterprises to optimize cost control. 　　关键词： 房地产企业；成本控制；价值链；全生命周期 　　Key words： real estate enterprise；cost control；value chain；full life cycle 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）34-0013-03 　　0 引言 　　近年来，随着国家对房地产行业宏观调控力度的不断加强，房地产企业的生存压力越来越大，高企的房价使得市场需求率不能顺畅的转换为营业收入，国内房地产市场所呈现出来的形势对开发商而言并不乐观。在此形势下，如何不断降低房地产项目的开发成本和运营成本是房地产企业必须思考的问题。房地产项目成本控制不仅仅是建设施工阶段的成本控制，还包括建设阶段之前的投资阶段和和之后的销售阶段、运营维护阶段，即应从建设项目全生命周期角度，针对不同的阶段采取不同的成本控制策略。对此，迈克尔波特教授提出的价值链理论能够提供很好的借鉴。 　　1 房地产企业成本控制的现状 　　布拉米奇（2002）认为，传统的企业成本控制是通过最大限度的避免成本的发生以求企业利润的最大化，倾向于关注企业内部，聚焦于内部业务流程的成本控制，在一定程度上忽视了对于企业外部顾客和竞争对手的分析。这种成本避免的管理逻辑与现代竞争环境下重视顾客满足的目标存在一定的偏离。而对于房地产企业，由于房地产行业粗放式的发展模式，使得其对于实现企业内部成本控制尚且没有做到，更不用谈实现企业外部的成本控制。成本控制问题已经成为目前房地产企业面临的主要问题，它制约房地产企业管理水平的进一步发展。本文对房地产企业成本控制的现状作出如下分析。 　　1.1 对成本控制的重视度不够 　　全过程全方位的成本控制很少被列入企业的重大目标体系之中。很多企业都不注重房地产项目的成本控制，由于房地产行业的利润率相对其他行业较高，在我国房地产行业的发展过程中，往往采取粗放式经营。又或者只是关注材料的采购成本以及在工程竣工之后进行一个大概的成本结算。 　　1.2 缺乏合理的成本控制体系 　　大部分的房地产企业都没有制定合理的成本控制体系，没有将成本控制体系放在重要的位置，一些企业虽然出台了相应的政策，但限于管理水平的问题，基本是形同虚设。建立成本控制体系过程中，当成本耗费超过事前预算时，没有制定相应的措施及时的改善，企业没有及时进行相应的职责