港日韩房地产税比较与分析.docVIP

港日韩房地产税比较与分析 　　 摘要：近年来房地产过热的发展，给社会带来很多问题。通过对我国香港、日本和韩国在房地产市场发展过程中采取的各种房地产税和措施进行对比，同时要参照不同大环境，对于我国制定相应的措施有一定的借鉴。 　　 关键词：港日韩 房地产税 比较 　　 　　 近年来，房地产市场蓬勃发展，房价不断上涨，对此，国家相关部委不断出台各种调控措施遏制房价上涨过快，决定加快推进房地产税改革试点工作，房地产税再次成为公众关注的热点问题。不少人认为，征收房地产税是给房地产市场降温的“灵丹妙药”，并因而大力呼吁赶紧开征房地产税。对此，从国外的经验来看，开征房地产税并不意味着房价的下跌，不仅如此，只要房地产供需失衡状况没有得到根本性改变，有关房地产的其他税收同样有“税负转嫁”功能，通过增加税收打压房价，是否是适宜之举，通过参考我国香港、日韩等不同房地产税收的情况比较与分析，获得一定借鉴。 　　 一、香港的不动产税 　　 （一）物业税 　　 香港税法规定，房地产若作为出租使用，则其租金收入需要缴纳物业税。物业税的计税基础是物业出租的年度租金收入，标准税率是15%，应缴物业税等于应评税值扣减业主缴纳的差饷20%的标准扣减率后的余额，乘以税率15%。 　　 （二）差饷税 　　 物业差饷是向土地及楼宇等不动产的拥有或使用人征收的财产税。业主与物业使用人均有责任缴纳差饷。如果业主物业自用，则由业主缴纳差饷；如果物业出租，应视物业拥有人与占用人租赁协议的条款确定纳税人，如无协议订明由物业拥有人缴纳差饷的，由占用人缴纳，而对业主征收物业税。 　　 （三）遗产税 　　 遗产税是对港人去世后转移的财产征税，纳税人通常是遗产的合法继承人。 　　 （四）印花税 　　 印花税是对房地产交易征收的行为税。凡与房地产转让、租约和股票转让相关的文件，均缴纳定额或从价印花税。 　　 （五）酒店房租税 　　 酒店房租税是香港政府对酒店和宾馆的房租征收的行为税。纳税人为酒店和宾馆的经营者，计税依据为酒店和宾馆房租的收入3%。 　　 （六）利得税 　　 ??得税是香港政府对从事行业、专业或商业经济活赚取或获得利益的单位和个人征收的税。 　　 （七）分析与借鉴 　　 香港的不动产税制覆盖了不动产取得、保有和流转环节。在保有环节征收了物业税、酒店房租税和差饷税，在流转环节开征利得税和遗产税，在取得环节征收印花税。 　　 不动产取得环节税负较轻，鼓励不动产的流动，刺激土地的经济供给和交易活动。利得税只对房地产投机行为征税。不动产保有环节税种较多，税负较重，以限制不动产的闲置和低效率使用，促进不动产的优化配置。 　　 香港不动产税种有6个，不同税种之间不存在重复征收和相互交叉，实现了税制的简化。在税基较宽、征税效率较高的前提下实行相对较低的税率，即可降低征税成本，又可增加税收收入。 　　 二、日本房地产税 　　 日本房地产相关的课税类别涉及房地产的取得、保有和转让各个环节，分国税和地方税两个层次。 　　 （一）取得阶段 　　 有登记税、印花税、房地产购置税，有针对房地产的继承与赠予的课税，购置房屋时还要缴纳的消费税。 　　 （二）保有阶段 　　 一般要缴纳物业税和都市计划税，以及针对房地产收益的所得税、法人税和居民税等。物业税的缴纳人，原则上是物业的所有者，即登记本或土地补充课税台账上作为所有者被登记或登录的人。物业税不对借地权征收，由于土地所有人会将税额转嫁到借地费，可以说相当于借地人间接的负担了物业税。通常借地费设定于物业税额的几倍，如果土地所有人全额负担物业税，借地人只需向土地所有人缴纳借地费即可。 　　 （三）转让阶段 　　 对出租收益和作为商品的房地产买卖收益征收所得税、法人税和居民税等。征收房地产转让税的目的主要是为了抑制投机行为，稳定房地产市场。保有5年以上的房地产转让收益所得税税率为15%，居民税税率为5%；保有5年以下的房地产转让收益所得税税率为30%，居民税税率为9%。日本在不动产转让所得税课税中采取了减免措施。 　　 （四）经验与借鉴 　　 日本房地产通过设计合理的税制促进房地产流通、满足供需平衡、抑制投机。对房地产价值追求合理税负的关键是房地产转让课税和保有课税相结合，从而发挥税制的相乘效应。从长期看，转让和保有税率过高、过低对经济产生不利影响，税率过高在地价上升期会降低需求、阻碍流通，在地价下降期会造成房地产供大于求，供需不平衡导致房地产交易冻结；相反，税率过低则起不到抑制投机的作用。 　　 日本对房地产保有环节的征税，根据房地产用途和纳税人负担能力，采用差别税率，体现在对计税依据的调整上。对于受政策照顾的房地产，如公益事业、住宅、灾区等，计税按照一定比例压缩，以减轻税负。按照公平效率