构建基本住房合理房价形成机制防范金融风险.docVIP

构建基本住房合理房价形成机制防范金融风险 　　我国多层次的房地产市场,包含了经济适用房、普通民众的基本住房、享受型高档住房、酒店、别墅、商业用房等。由于无序开发及结构性失衡等问题,使可持续发展面临挑战。本文着重剖析中低收入者基本住房,金融危机的影响,居民收入预期不确定,增加了房地产金融风险,构建基本住房合理的房价形成机制――政府引导的市场定价,化解危机,势在必行。 　　 　　一、基本住房与金融市场现状 　　 　　住房制度改革以来,居民通过按揭贷款购房。同时建立房地产金融市场,在银行支持下,国内房地产业迅速发展。 　　㈠房地产贷款,企业自有资金不低于开发项目总投资的30%,开发项目具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证给予贷款支持。2003年,金融政策开始对房地产市场的供给结构进行调控,人民银行落实对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度达到土地评估价值的70%,贷款期限最长2年。2004年国务院提高房地产等几个行业的固定资产投资项目资本金比率,从20%上升到35%,银监会对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求,贷款操作规范程度提高,开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提高。 　　㈡个人住房贷款,人民银行规定发放个人住房消费贷款,购买第一套,首付款执行20%,购买第二套及以上的,应适当提高首付款比例。2004年银监会从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注贷款人的偿还能力,将借款人住房贷款月还款额与收入比控制在50%以下。 　　 　　二、基本住房市场与金融业的相互依存 　　 　　我国自房地产市场建立以来,房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。 　　(一)房地产的金融属性 　　房地产作为一种不动产,具有保值和增值的功能,这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。房改以来,房地产一枝独秀成为了拉动中国经济从低谷走向高潮,并连续多年保持经济高增长的局面。其根本的原因正在于这种金融作用的转换。开放金融市场,资金的流动性增强,银行对住房抵押信贷看重的是房子,也看重贷款人的还款能力,未来预期收入。实现时间、空间的价值转移,当铺变银行。 　　(二)银行为房地产开发经营提供了资金保障 　　房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要阶段。资金成为衔接各个环节的关键因素。房地产的生产周期长,资金需求密集,资金供需间存在时间差。解决这个时间差,就需要金融支持。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现需求,我国每年二十亿平方米左右的建筑总量,相当于全球年建筑总量一半,得益于按揭贷款,与开发商没有必然联系。 　　(三)房地产业为金融提供优质资产 　　房地产信贷增长空间大,持续时间长。商业银行信贷仍将是融资的主要工具。对房地产商 “四证”齐全之后,争相给房地产商贷款。这实际上反映了当前中国房地产融资领域相对于其他企业的优势。房地产行业是典型的资金密集型的行业,和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。同时,房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此,协调好金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。长期稳定的房地产业是实现人民住有所居、发挥支柱产业有力保证。 　　个人住房贷款是各银行的优质资产,经济的高速增长不仅提高了当期的支出,更增加了居民未来收人增长的预期,这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资,构成房地产金融增长的坚实基础,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分基层行行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核、返给中介服务费等,说明了资产的优质程度。 　　 　　三、基本住房价格大幅波动带来金融风险 　　 　　贷款作为房地产融资最主要的途径之一,其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。 　　房地产开发贷款风险,房地产开发周期长,风险高,占用资金量大,开发的各环节过分的依赖银行贷款,增大了银行的系统风险,而银行获得的收益只是利息,从另外的角度看,国内的银行实际上承担着风险投资的风险。而我国的房地产业一直处于上升阶段,还没有经历完整的产业周期,所以目前的违约率实际上并不一定完整反映了房地产行业的风险状况,特别是经济下滑时期的风险状况。 　　在新的融资限制条件下,当前的多数企业难以继续依赖贷款融资。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本,中小公司更难以取得贷款。 　　房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。据普查,我