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未来中国物流地产新动向 　　国内物流地产项目和国际物流地产项目存在相当大的差距，把握好未来地产的趋势，能缩小差距。 　　 　　经济危机条件下，物流市场持续低迷，但是国内的物流地产市场却呈现出一片繁荣景象。物流地产商们正在抓住当前这难得的市场机遇并购或建设物流地产项目，物流地产正成为一个迅速发展的板块。纵观目前国内的物流地产行业主要有以下几方面的发展趋势。 　　 　　抢占稀缺资源 　　 　　目前国内较好的物流地产俨然成为稀缺资源。近些年来，物流地产商们加紧了一些枢纽城市和区域的争夺。如丰树物流偏好在海港、空港和中心城市开展它们的物流地产项目；AMB将投资锁定于世界上最具战略性的流通市场，即国际机场和海港附近的区域；普洛斯投资建设的物流配送设施几乎都是临港而建。 　　由于物流行业的特殊性，物流地产用地对周边环境要求较高，如周边是否具备可提高供应链效率的补充性运输基础设施及人才资源，是否具有良好的产业发展集群，因此可供选择的范围很小。在物流的关键地区，土地备用资源稀少也促使了物流地产资源的紧张。最明显的莫过于15个保税区。谁首先在其中抢占了一席之地，谁就能获得良好的发展机会和发展空间。以深圳为例，目前在深圳已经没有新的物流用地可供应。因为港口腹地比较小，盐田地区开发完以后，已经没有可开发的土地，现在那里的保税仓库租金已经涨到2元多人民币／每平方米／每天。 　　国际物流地产巨头绞尽脑汁抢占“战略要地”。全球最大的工业及物流基础设施供应商和服务商普洛斯公司就是这方面的典范，在世界前75大港口中的18个港口里能找到普洛斯的身影，物业总面积达到6100万平方英尺，其中北美、欧洲和亚洲各占据5个大港口。在中国开发市场也是如此，临近港口，使其拥有充分的交通优势。国内地产巨头也不甘寂寞，合生创展、恒大、美林基业、富力地产等也开始在各大城市上演“圈地”。物流地产需要良好的产业环境和腹地，更重要的是占据这些枢纽城市的重要节点，可以更广泛地服务客户。枢纽城市中拥有众多的物流运营商、制造商和零售商，它们都是物流地产赖于生存???客户，占据这些节点，就可以稳固市场定位。 　　仲量联行认为，有二十个热点城市具有物流发展潜力，它们将在今后五年内越来越多地成为物流运营商、物流地产商和投资者关注的焦点。这二十城市包括上海、北京、天津、广州、深圳这五个一级物流中心以及大连、青岛、苏州、宁波、厦门这五个二级物流中心和成都、杭州、沈阳等十个新兴物流中心。这些物流中心都是“兵家”――物流地产商，如AMB、盖世理、普洛斯和丰树的必争之地，未来几年内，物流地产商必定在这些地区有一番争夺。抢占稀缺资源已成为物流地产市场上一个重要的看点。 　　 　　标准化 　　 　　标准的物流地产将成为主流需求，物流活动的标准化必然要求物流地产与之相适应，只有两者的相互推动，才能推动整个物流行业的发展。现在，行业领先的物流地产商纷纷倡导物流地产的标准化，标准化必定成为未来仓储设施的特点和标志。2008年6月，普洛斯联手仲量联行共同推出了业内首部《中国物流基础设施手册》，详细介绍了中国标准仓库的基本技术指标。普洛斯作为高标准物流配送设施的行业领先者，在自身业务发展、积极帮助推进物流基础设施建设的同时，也致力于帮助制定行业标准，推动物流地产行业向国际领先的标准发展与成熟。 　　西方发达国家的仓储设施标准化比例比较高，法国巴黎的标准型仓库为3800万平米；美国洛杉矶的标准型仓库总面积为5000万平米。然而，目前中国国内的大部分物流仓储设施达不到标准化。由于大部分仓库都是建于上个世纪七八十年代，设施状况符合国际标准的只占2％。在标准化仓库唱主角的情况下，这部分仓库的平均利用率只能达到60％-70％，想在这种情况下取得盈利几乎不太可能。以上海为例，上海市现有仓库总面积是1300万平方米，而标准的框架钢结构单层仓库只有10％，即300多万平方米。绝大多数仓库都是混凝土结构，其中不乏市郊农民为了出租谋利而搭建的简易房屋。许多仓库不仅谈不上存贮质量，甚至连消防设施也没有。 　　目前中国仓库标准化进行得比较缓慢，甚至可以说滞后。业内人士介绍，现在各地兴建的“标准物流仓库”，也只是满足了现代物流的基本需要。换言之，就是按照上海的比例，未被满足的仓库需求起码还有九成。尽管现在各地政府大力推行的物流园区项目，但实际上很难满足需求。 　　但是标准的物流地产终究会成为主流需求。因为现在物流的运作讲究的是标准化技术，于此相配合，物流地产的标准化必须同时和物流的运作密切配合。随着国内经济和市场需求的发展，旧式仓库将越来越快地被标准化物流设施所取代。国内物流企业或者仓储设施的业主应该顺应标准化的形势，积极改造仓储设施，达到标准化的要求，以适应市场的需要。长期化、柔性化 　　世界领先的物流地产