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新格局下房地产市场5W1H 　　12月23日，中房协和兰德咨询联合发布了《2011房地产企业经营管理状况》蓝皮书和《房地产企业产品线研究报告》绿皮书，并召开了“首届房地产产品线高峰论坛”。在会上，兰德咨询总裁宋延庆做了“房地产产品线的建立与实施”，其中讲到了房企应对新形势的5WIH。提法新颖，非常精彩。以下是现场实录。 　　袁一鸿：非常感谢龙湖的秦总，下面请兰德咨询总裁，中房协经营管理委员会副秘书长宋延庆先生给我们做主题演讲。他演讲的主题是房企标准化产品线的建立与实施。 　　宋延庆：做兰德咨询到今年1月23号有十三年多了，这十三年多时间，我跟秦虹主任一块研究房地产预警预报系统，虽然没出什么具体成果，但是确实给这个产业做出了点事情。我有两个夙愿，基本实现了第一个，这就是能够帮助房地产企业实现持续健康的发展。我始终认为房地产开发企业作为市场的主体之一，只要每个人，每个企业都健康发展了，房地产市场肯定会水涨船高的健康发展，通过十几年的努力，我们冥冥之中找到了如何使企业实现高效运营的产品模式和管理模式这个路子，也希望有机会为更多的企业服务，今天有这么多大企业、媒体坐到这儿，表示非常的感谢。 　　我第二个夙愿是去年下的决心，我发现，不论是东南亚金融危机，还是日本、韩国、美国、以色列、欧洲，经济出问题有一个普遍的规律，就是当经济快速发展的时候，会出现房地产泡沫，当经济增长率高到某个平衡点的时候泡沫会放大，由此容易产生房地产泡沫危机，房地产泡沫一旦破灭，就容易引发金融危机，金融危机进一步放大，进而影响一个国家的发展。这个规律到底在什么地方?我收集到大量的资料，争取再用十九年的时间把第二个问题想明白。 　　回到今天的主题，房地产开发企业标准化产品线的建立和实施，刚才秦主任还有朱会长已经说了，现在的市场形势，我个人是这样判断的，在几个月之前，我们的总理到一个省去视察的时候就说，坚持房地产调控不动摇，他说了以后没有多少回响，后来克强副总理也说了，直到这一次的中央经济工作会议正式以文件的形式公布了，这说明什么呢?咱们做房地产的应该有敏锐的政治意识，至少我个人这样判断，前后两届班子在某种程度上达成了共识，这是我个人的判断，既然如此，咱们开发企业就应该尽快的转变对市场的认识，尽快的转变对企业发展的认识。 　　那么要做什么呢?我的口号是忘记该忘的，做好该做的。什么是该忘的?比如说过去十几年来我们所利用的房改红利，土地增值红利，刚才秦总也说了，市场的快速上涨的红利，这个红利未来十几年可能不多了，我们应该忘记它。我们要做什么呢?我们十几年来也始终号召大家一定要梳理清楚自己的产品，做好管理工作，不能在前边打仗的时候后边乱。 　　所以我提出房地产企业要迎合市场的发展，明确5W1H。 　　Who：首先在未来的房地产中，谁来做房地产开发工作，我们原来房地产业是国民经济的支柱产业，在某种程度上可以称之为长子，但是也确实给经济带来了这样那样的问题，由此而出现了调控，所以某种程度来说，咱们也扮演着逆子的角色。今后市场发生了变化，什么样的企业，谁来做房地产开发，有三个主体，第一是专业户，比如万科、龙湖、恒大等专业户企业。第二类企业发烧友.有很多很多企业，很喜欢建房子，卖房子，干这件事儿，我们一些客户中，确实存在有不少发烧友的企业。第三类谁来做呢?是投资客，包括金融型、投资型的企业，万通啊，绿地啊，也包括一些外来户，做家电的，做服装的，做手机电池的，偶尔来房地产圈子干几笔，市场不好时候就撤了。今后房地产市场的开发主体我认为主要有以上三类。 　　What：那么做什么?一个是新房产，第二是泛地产，如果我们回视过去十几年来房地产市场的历程，我们会发现，产品形态两三年发生一个变化，2005年的户型，外立面放到现在挺难看，由此推断，2015年流行什么样的户型，流行什么样的外立面不知道，但有一点是确定的，肯定和2011年的今天不一样。所以你的企业要想在这个市场上生存、壮大、发展，一定要提供创新的产品。 　　第二类做什么呢?是泛地产，刚才会长说了，我们要跳出房地产看房地产，对房地产企业来说，也要跳出开发看开发，所以近几年来，有很多开发企业积极的投资并涉足产业地产，包括旅游地产，包括泛商业地产.港口，我们有很多企业，有一些客户签了很火的港口，签港口其实是签了十多平方公里的土地，工业地产也有很多，我们跳出地产看地产，是泛地产的概念。 　　第三个W是为什么做?也就是Why。我们反问，你不做房地产只：发还能做什么?我也经常问我自己，我要小给开发企业服务，我能做什么?我2003年进入房地产子，别的真不会，那么对开发企业来说，我们人家想一想，还有比房地产开发工作更开放，更暴利，更刺激的行业吗?目前看杠杆率比较高，利润比较高的行业也只有房地产业，因此我们不做好怎么能行呢?