新《企业所得税法》与新会计准则差异分析(之六).docVIP

新《企业所得税法》与新会计准则差异分析(之六) 　　投资性房地产会计处理与税务处理差异 　　 　　编者按：2007年3月16日，十届人大五次会议通过了《中华人民共和国企业所得税法》（以下简称《企业所得税法》），新税法将于2008年1月1日起施行。而新会计准则已于2007年1月1日起在上市公司施行，鼓励其他企业执行。《企业所得税法》与新会计准则存在哪些差异？企业在缴纳企业所得税时，如何根据企业所得税法与新会计准则进行纳税调整？本刊根据中国税务报系列文章整理出一组文章，希望对读者理解新企业所得税法与新会计准则有所帮助。 　　 　　一、基本概念比较 　　新会计准则所定义的投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之的房地产。主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。 　　《企业所得税法》中没有专门规定投资性房地产的概念。从税法上区分，投资性房地产可以区分为房屋、建筑物和土地使用权。其中，房屋、建筑物归入固定资产，在计算应纳税所得额时，通过计算固定资产折旧并扣除；土地使用权应归入无形资产，在计算应纳税所得额时，通过计算无形资产摊销费用并扣除。 　　 　　二、投资性房地产的确认、初始计量与 　　计税基础 　　（一）投资性房地产确认和扣除的差异 　　在会计处理上，投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 　　在税务处理上，按新会计准则确认的投资性房地产，区分房屋、建筑物和土地使用权分别处理： 　　1.经会计处理确认为投资性房地产的房屋、建筑物，按照《企业所得税法》规定，如已足额提取折旧仍继续使用的房屋、建筑物，不再确认为固定资产，不得计算折旧扣除。已出租的房屋、建筑物，即以经营租赁方式出租的房屋、建筑物，可以确认为固定资产并计算摊销费用扣除。 　　2.经会计处理确认为投资性房地产的土地使用权，按照《企业所得税法》规定，与经营活动无关的无形资产不得计算摊销费用扣除。已出租的土地使用权，即以经???租赁方式出租的土地使用权，可以确认为无形资产并计算摊销费用扣除。持有并准备增值后转让的土地使用权，即企业取得的、准备增值后转让的土地使用权，目前没有用于经营活动的，不能确认为无形资产，不得计算摊销费用扣除。该土地使用权在转让时，可按其计税基础扣除。 　　（二）投资性房地产的初始计量与计税基础 　　在会计处理上，投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成；以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。与投资性房地产有关的后续支出，满足规定确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足规定确认条件的，应当在发生时计入当期损益。 　　在税务处理上，投资性房地产以历史成本为计税基础。所谓历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有投资性房地产期间产生资产增值或损失，除税收规定可以确认损益的外，不得调整有关资产的计税基础。企业区分房屋、建筑物和土地使用权按照下列原则确定投资性房地产的计税基础： 　　1. 房屋、建筑物的计税基础。外购的房屋、建筑物，按购买价款和相关税费作为计税基础；自行建造的房屋、建筑物，按竣工结算前实际发生的支出作为计税基础；融资租入的房屋、建筑物，按租赁开始日租赁资产的公允价值与最低租赁付款额现值中孰低者，加上承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用，作为计税基础；通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的房屋、建筑物，按该资产的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。 　　2.土地使用权的计税基础。外购的土地使用权，按购买价款、相关税费以及直接归属于该项资产的其他支出作为计税基础；通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组取得的土地使用权，按该土地使用权的公允价值和应支付的相关税费作为计税基础。 　　 　　三、 投资性房地产的后续计量与纳税调整 　　（一）成本模式 　　采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号――固定资产》。采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号――无形资产》。 　　在税务处理上，如果没有减值迹象，企业没有对投资性房地产计提减值准备，采用成本模式的企业不需要对后续计量进行纳税调整；如果有减值迹象，企业对投资性房地产计提了减值准备，则需要按照《企业所得税法》第八条、第十条规定，对后续计量进行纳税调整。 　　（二）公允价值模式 　　在会计处理上，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对