第四单元 入伙管理.pptVIP

第四单元 入伙管理 【学习目标】了解业主入伙前的准备工作及相关文书资料掌握业主入伙办理程序【技能目标】能够有条不紊地进行入伙的准备工作及入伙手续的办理 情景题： 1.你所上班的小区马上就要进行业主入伙工作，公司老总要你负责管理处的入伙准备工作，请问你应从哪几个方面准备？ 2.某天刚好你在管理处上班，接到李小姐打来电话咨询有关收楼程序及应携带的资料。请你告诉他好吗？ 3.假设你亲戚买了一套商品房到收楼时要你帮忙验房，你知道该怎么验才能比较好的发现问题吗？ 1、业主入住是指业主或使用人收到书面入住通知书并办理接房手续的过程，即业主领取钥匙，接房入住。 2、入住前的准备工作 （1）按物业小区的规模编制入伙组织架构 （2）按照入伙时间和工作量来安排人员到位时间及其工作任务 入住前一45天：管理处管理层人员到位，管理处挂牌办公。 入住前一个月：客服助理、技术人员、保安队长到位。 入住前半个月：保安员、清洁员、绿化工到位。 全部管理人员到位 （2）制定入住工作方案 ①核实物业管理方案中拟定的管理处人员配备情况。 ②根据小区实际情况和物业管理方案中的要求以及要达到的标准，拟定小区入住后配套改进意见或整改措施。 ③拟定办公用房和员工宿舍的装修方案。 ④根据《物业管理方案》的采购计划，拟定购置计划。 ⑤制定入住流程。 （3）准备入住资料 住户手册 业主管理公约 物业装修管理规定 用电管理规定 办理入住手续须知 入住表格（如用户登记表、住户家庭成员登记表、业主收楼登记表、业主（租户）入住验房表、钥匙发放登记表、房屋保修登记表、商务公寓物品交接记录表、锁匙借还/看房登记表等。） （4）入住时的环境布置 大门 办理入住手续的地方 其它 （5）入住时的物业管理措施 3、业主的入住 1）入住的手续文件 入住手续文件是指业主在办理入住手续时所要知晓、参照、鉴定的有关文件。主要包括入住通知书、入住手续书、收楼须知等。 （l）入伙通知书 入住通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主前来办理的文件。在制定入住通知书时应注意： ①注明各幢、各层的分期分批办理的时间。 ②如果业主因故不能按约定前来办理，应规定机动时间给予办理。 ③通知书应注明在机动时间业主仍未来办理的处理方法。 （2）入住手续书 入住手续书是物业管理公司为方便业主使其知晓办理入住手续的具体程序而制定的文件。业主每办完一项手续，有关职能部门在上面盖章证明。 （3）收楼须知 （4）缴款通知书 2）业主对物业的验收 （1）验收物业是业主的权利 （2）验收时注意的问题 验收合格后，办理入住手续，缴纳入住费用，领取房间钥匙，进行入住。 情景：假设你亲戚买了一套商品房要你帮忙验房，你知道该怎么验才能比较好的发现问题吗？ （1）给排水系统 上下水管是否渗漏 坐便器下水是否通畅 是否有足够水压 是否有地漏，地漏是否有坡度，坡度是否向地面 上面的邻居是否漏水 水龙头是否漏水，下水是否通畅 水池是否有渗漏现象（洗菜盆、洗手盆） （二）门窗系统 门窗与混凝土的接口是否有缝隙 门窗在开启关闭时是否灵活 门间隙是否太大（〈３ｍｍ） 窗户玻璃是否完好 窗台下有无水印 （三）供电系统 户内电源拉闸后是否完全断电 户内电源柜是否有分线路 各个开关插座是否有问题 所有灯是否都亮 所有插座是否有电 （四）地面、屋顶及地板 承重墙是否有裂缝 墙身有无倾斜、弯曲、凹陷、隆起的地方 墙面瓷砖的砌筑是否合格（横平竖直） 墙体是否有渗漏 墙上涂料是否有明显不均匀处 屋顶上是否有裂缝 地砖接缝处是否平整、空鼓 （五）公共设施及其它 水电煤气表是否齐全及装错线 提醒业主注意水电煤气的读数 煤气开关是否灵活 供暖管道是否有套管 煤气管是否有穿过居室 居室、客厅是否有外露的管线 案例一.业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔 23岁的陈小姐去年准备入住新居时，发现报警系统无法使用，门窗也无法正常关闭，9月26日，她向小区物业管理处提出了投诉。物业管理处接投诉后即派员对其门窗和报警系统进行检查、试验，确定维修事宜。经物业公司联系，门窗制造厂商上门维修。2个月后，陈小姐的委托代理人会同物业及门窗制造厂商共同签署了一份备忘录，确认报修之门窗已修复。6天后，室内报警系统经维修后也交陈小姐正常使用，然而矛盾并未就此解决。 今年9月，陈小姐将小区物业告上法庭。她在诉状中称自己的新居早在去年5月就已装修完毕，但由于报警系统、门窗故障，加之物业管理混乱，无法提供正常维修服务，致使自己迟了半年才搬入新居，要求物业公司赔偿损失4