温跃建筑物区分所有权的共有部分-一个看似馅饼的陷阱.docVIP

温跃：建筑物区分?所有权的共?有部分--一个看似馅?饼的陷阱 1、不知是谁最?早想到在商?品房买卖中?搞出个公用?建筑面积分?摊这个馊主?意的？！由于商品房?是按照面积?计价的，一平方米几?千元或者几?万元的价格?下，开发商以交?付的实际套?内建筑面积?计算销售面?积往往感到?吃亏，因为电梯井?、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、套（单元）与公用建筑?空间之间的?分隔墙以及?外墙（包括山墙）等共有部分?是开发商花?钱买的地和?建设起来的?，因此开发商?玩了小聪明?把这些共有?部分的面积?折算到每套?房子的面积?中去，要业主分摊?这部分费用?，因此搞出了?每套销售面?积包含公用?建筑面积的?分摊这种鬼?把戏。因此，当业主购买?了100平?方米的套间?时，实际得房面?积，即套内建筑?面积只有8?0多平方，另外10多?平方是业主?花了钱但搞?不清在哪里?的共有面积?，当然，开发商安慰?说：共有面积是?每家都要用?到的，在房产证上?清楚地写在?那里了，你的钱也没?有白花呀，至少是个心?理安慰，就像人民银?行是人民的?呀，哈哈。潜台词是：真傻，我把共有部?分费用摊到?你们身上了?，你们买单了?，仅仅得到的?是房产证上?几个面积的?数字而已。 2、聪明反被聪?明误！如果开发商?知道后来发?生的不可控?制的后果（业主们群情?激昂地争夺?车库、会所等产权?的事情大量?出现），开发商再也?不会干这种?蠢事了。因为完全有?别的可以替?代的方式来?做这件事情?。最初人们，包括开发商?都比较朴实?，都用经济学?的方式来计?算实际销售?的面积成本?，把共有部分?的费用折算?成公摊面积?给了业主，开发商还以?为占了便宜?。其实，共有部分的?费用即使要?让业主买单?，也可以不折?算成公摊面?积，而是分摊到?套内建筑面?积的价格中?去，看起来每平?方米的价格?高了些，但是少了很?多的法律上?的麻烦。换句话说，开发商可以?只卖套内建?筑面积，房屋的所有?共有面积，包括小区内?的所有公用?面积和设备?，开发商都可?以把所有权?保留在自己?名下。因为开发商?购买了全部?小区的土地?并投资建造?了小区，对小区内全?部公用的地?域和设备都?依法享有原?始或继受取?得的物权。 3、潘多拉盒子?打开后，人们往往控?制不了后果?的，玩小聪明的?开发商也是?一样。由于公摊面?积这种做法?得到了政府?的认可，所以，建设部就出?台了《商品房销售?面积计算及?公用建筑面?积分摊规则?》，其最初的目?的还是善良?的：为保护消费?者的合法权?益，规范商品房?销售行为，减少商品房?销售过程中?买卖双方间?的纠纷，特制定《商品房销售?面积计算及?公用建筑面?积分摊规则?》（试行）。 ?? 其第五条? 商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销?售面积即为?购房者所购?买的套内或?单元内建筑?面积（以下简称套?内建筑面积?）与应分摊的?公用建筑面?积之和。 ??? 商品房销售?面积＝套内建筑面?积＋分摊的公用?建筑面积。 ??? 第八条? 公用建筑面?积由以下两?部分组成：??? 1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和?过道、地下室、值班警卫室?以及其他功?能上为整栋?建筑服务的?公共用房和?管理用房建?筑面积；??? 2．套（单元）与公用建筑?空间之间的?分隔墙以及?外墙（包括山墙）墙体水平投?影面积的一?半。??? 第九条? 公用建筑面?积计算原则???? 凡已作为独?立使用空间?销售或出租?的地下室、车棚等，不应计入公?用建筑面积?部分。作为人防工?程的地下室?也不计入公?用建筑面积?。 4、起初，业主们也没?有多在意房?产证上记载?的公用分摊?面积究竟是?指什么，仅仅对实际?得房面积少?于房产证上?的记载面积?耿耿于怀，但看到小区?内小桥流水?、鸟语花香的?怡人环境，心里的那点?不平衡也就?消失了。但是，人是会变的?，按照法治的?假设前提是?：人性恶。当看到开发?商把小区车?库和会所等?设施出租、出售得到很?多钱时，贪婪的欲望?就开始了膨?胀，回家拿出房?产证一看，我还分摊了?公用面积，他们怎么能?够把我分摊?的东西拿出?去赚钱呢？但是细一想?，房产证上的?公用分摊面?积就那么十?几个平方，好像不能包?括车库和会?所。但是，业主们很朴?素地想到了?：开发商已经?把整个小区?开发费用分?摊到每个单?元的套房的?价格里了，我们业主已?经为整个开?发项目买单?了，因为开发商?不会做亏本?的生意的。现在开发商?又把已经分?摊到每个业?主身上的车?库和会所等?，又卖了一次?。显然奸商呀?！维权意识觉?醒的业主们?纷纷起诉开?发商，要开发商归?还车库、会所等产权?给全体业主?。 5、最初，法院也被群?情激昂的业?主搞懵了，有的法官真?的去审查开?发商是否把?车