2010年晋湖湾前期定位及营销方案（35页）.pptVIP

晋阳湖周边项目具体调研分析 1、建筑体量 2、户型配比 3、园林特色 4、销售价格 晋阳湖南片区产品情况分析： 规 模：南部片区多数项目为城中村改造项目 项目定位：区域内项目多为低档社区 产品类型：区域内主要以多层为主 主力面积：区域内户型（非别墅）主要以90㎡-130㎡为主 配套情况：区域配套相对较低，商业人气指数不足 区域市场情况分析小结：项目所在区域主要供消集中在90-130㎡两居和小三居，与前期规划户型配比吻合；项目所在区域价格偏低，与长风商务区保持着较明显的单价、总价优势；长风商务区是随着其周边道路和市政重点工程等在近年兴起的，可作为项目所在区域的参考。 项目所处的晋源区域属于低端产品供应区域； 项目所在区域产品供应集中在90-130㎡两居和小三居； 项目所在区域均价为2600元/㎡； 相邻的长风商务区域，产品档次相对提升，供应户型面积略大于晋源片区。同时价格在4500元/㎡； 两个区域去化量相对稳定， 本案SWOT分析 1、S（优势） A、政策导向区域，南移西进发展重点区域 B、项目紧邻的晋阳湖，为华北地区最大人工湖，内陆城市少有。 C、紧邻长风文化商务区和晋源新城 2、W (劣势） A、周边配套还不完善 B、现在还没有一条较好道路直接到达本案。 C、晋阳湖现有水质状况较差，周边污染还较为严重 本案SWOT分析 3、O（机会） A、万科即将进入晋阳湖区域开发，晋阳湖整体改造即将进行 B、周边的太化等污染企业即将搬迁，周边的环境即将得到改善。 C、城市建设步伐的不断推进（长风文化商务区的建成） 4、T（威胁） A、晋阳湖周边大小十几个项目已经捷足先登，抢占了一定市场份额 B、国家对房地产市场的宏观调控力度不断加大，手续不健全、期房的销售难度不断加大 本案SWOT分析 1、S（优势） A、政策导向区域，南移西进发展重点区域 B、项目紧邻的晋阳湖，为华北地区最大人工湖，内陆城市少有。 C、紧邻长风文化商务区和晋源新城 2、W (劣势） A、周边配套还不完善 B、现在还没有一条较好道路直接到达本案。 C、晋阳湖现有水质状况较差，周边污染还较为严重 中国、太原、晋湖湾 核心卖点提炼： 晋阳湖的历史、现在、未来 太原首个生态型住宅（定位）呼之欲出 本案的高品质、舒适度、观景度 近距离独享5.1平方公里浩瀚湖面，120亩坡地园林景观、1.1公里湖岸沙滩，私家码头。湖岸水景生活伴随着业主一生。（这就是加冰和背景音乐的可乐） 推广策略： 1、制作晋阳湖项目的视频短片（重点突出晋阳湖的过去、现在与未来，及周边路网关系，凸显本案在晋阳湖的核心位置）在销售现场不断播放。让客户更直观的了解项目的未来发展。 2、在网络上开展论坛，讨论晋阳湖地段的未来发展潜力，也顺势带出来本项目产品展示。 3、从节约成本考虑，前期可通过短信方式发布广告，每周约10万条。 4、刊登报纸分类广告，突出项目名称、位置、价格。 销售策略 1、找准目标客户群体，目标锁定太原市乃至整个山西省一批私营企业主、行政企事业单位领导，特别是看重晋阳湖发展潜力的二次置业者。看是否能走一批团购客户 2、与现有太原房地产各项目的售楼部建立联动关系，特别是长风文化商务区所售楼盘（私下里洽谈，给予一定比例佣金） 3、寻找地市级目标客户（以古交、吕梁、长治、临汾为主） 4、前期阶段采用行销加DS电话销售模式 5、 DS电话销售名单获取方式为：工商局注册企业名单、保险公司购买30万元车所上保险客户名单、寿险所交额度较大客户名单。 前期售楼部的设立 所有的行销和DS电话销售必须通过销售现场的谈判实现签约。所以前期售楼部的选定非常关键。售楼部是一个相对封闭的环境，而不是熙熙攘攘的市场，所以不建议放在大生科技一层大厅，而需另选场所。售楼部必须放置项目的一些相关文件：比如土地协议、133工程的政府文件、大生长房地产公司与棘针村所签相关协议，这在期房的销售当中非常关键。 销售细节把握（赢在细节） 1对1的管家式销售服务 临湖距离近，客户考率居所的私密性、安全性的及时解答 离水近蚊虫叮咬的问题 项目手续问题的合理解答 销售目标： 销售目标是一个很难预测的事情，但是通过我们前期精心的准备、周到的策划、强有力的销售支持，一定会取得一个较好的业绩。 晋阳湖周边项目现在销售价格基本在2500—4500元/平米之间（毛胚房），本案在现有定位基础上，建议开盘价定在3380元/平米，今后随着工程进度的向前推进，手续的不断完善，晋阳湖整治工程的启动，销售价格再不断提高。 * * 晋湖湾营销方案（初步） 销售部 2010.9.21 第*页 地块位于太原河西片区，“