2010年度中鑫阜阳项目整体定位及产品建议报告（二）.pptVIP

架空层与小区景观结合 架空层景观 休闲健身 与室外游泳池结合 邻里交往 建议采用架空层式泛会所，与外部景观具有更强的结合度，同时提供了会所功能和景观效果 架空层设计/半开放式泛会所 低碳节能：自然通风采光，降低能耗 立体景观：增加了小区绿化面积，也使停车场成为楼盘小区景观的一部分 解决首层私密性问题：由于车库高于地面一定距离，确保了首层住户私密性，同时起到了一定的防潮作用 半地下车库示意 半地下车库景观示意 半地下车库与地面景观结合示意 架空层设计/架空的半地下车库结合景观 大围合 社区公园景观 住宅商业规划示意图 区域类项目在景观的投入和营造上都较为一般，尤以景观绿化处理较弱。对于本项目来说，重点打造景观是项目树立高端形象的机会，建议重点打造景观同时，提升景观的大概念，即社区公园概念。 通过围合布局，社区中心形成大面积公共集中景观，公共集中景观区使社区内部的景观共享。 景观规划/大围合公共景观-社区公园概念 入口叠水景观 社区围合大景观 社区组团景观 宅间绿地景观 多层次景观体系 景观规划/多层次景观系统 景观规划/社区水景应用 水景的风水寓意 “水为财”，水声能够增加园林的灵性，体现贵气，同时，通过叠石落水营造空间起伏感，感官体验的层次将更加丰富。 住宅景观建议—景观系统分析建议 路径 边界 区域 节点 标志物 绿化道、车行道，步行道等 建筑、组团边界，院落等 中心景观，前广场等 标志、观景平台、雕塑等 组团和商业广场 1、各区域通过路径形成整体，营造优美的交通景观，并达到步移景移的意境。 2、物业组团间的边界景观化处理，自然过渡。建筑边界的景观考虑私密性、细节刻画增添生活情趣。 3、塑造区域个性。营造优雅、充满活力的生活、商业环境。 4、视觉中心景观处理。增加主题性。演绎独特的人文气质，提升景观价值。 景观规划/住宅景观示意 住宅景观建议—景观系统分析建议 消防道的景观化处理 水上木栈道 路径——景观化处理，带给行走和车行过程中的乐趣。 节点和标志——是景观亮点所在，赋予主题的设计。标志一般是视觉中心，为节点景观的灵魂所在。 景观规划/住宅景观示意 住宅景观建议—景观系统分析建议 边界——围墙处理，可根据不同组团风格设计不同形式的围墙，既起到分隔的作用，又起到景观的效果。 区域——塑造区域个性：以绿植为主的观赏性空间；以硬质铺地为主的活动性空间 景观规划/住宅景观示意 * 住宅定位 SWOT分析 优势 Strength 劣势 Weakness S1：阜阳楼市处于发展期，利润空间值得期待 S2：项目处于未来的集中住宅规划区，配套日益完善，规划前景看好 S3：项目紧邻中南大道，交通优势明显，市中心快速可达 W1：区域人口有限，必须争夺外区域“客源” W2：周边配套设施尚不完善，距离配套成熟区有一定的距离 W3：地块周边无强势景观资源依托，所处区域人群收入层次不齐，位于西二环边缘区域，对客户心理存在一定影响； 机会 Opportunity S1+S2+O1+W1＋T1： 以大区位优势和大尺度的景观设计优势弱化客户疑虑，提升区域价值，抢占机会 O1：城市交通的完善，将逐步减弱客户对西二环区域的购房抗性，潜在区域价值将被挖掘； O2：市场上在售的纯高层项目，无论从景观还是产品表现来看，开发水平都比较接近，缺少标杆性项目，引导房地产资金流向； 利用项目固有优势，整合周边资源，结合未来利好，提升项目的竞争力与销售速度 在迎合区域市场的产品发展轨迹，发展中高档居住物业，重视配套商业开发质量 威胁 Threaten S3+W2+W3+O2+T2： 以完善配套、高质量产品，进行差异化竞争 T1：区域交通的改善使竞争对象地理范围扩大； T2：区域未来住宅供应较大，市场的竞争激烈； T3：宏观调控导致市场存在较多不确定性； 重视与本项目配套商业的规划和建设，打造复合的、配套齐全的现代化住宅社区 针对住宅市场上，较为紧凑的户型设计，本项目提供更优的户型选择 重在产品创新和细节设计，以高品质的标杆产品高调入市，压倒竞争市场攻势 SWOT分析 基于项目较高的发展价值，根据产品发展的一般规律，本项目的发展方向应为“依托区域开发价值优势，通过精细的产品打造，塑造的区域标杆型居住项目” 【环境】：包括区域环境和自然环境，项目地块内无自然资源，重在重塑并整合 【人文】：需要长时间积累，为领导者品牌的标志 【服务】：品牌的力量，属于真正主流品牌开发商的竞争力要素 【产品】：典型的单一项目成功要素和标杆楼盘的充分条件 客观性 主动式 被动式 主观性 产品 服务 人文 环境 新进者 品牌和影响力 社会资源和氛围 区域价值 自然资源 本项目的选择：“1+4” （产品+自身资源） ——“新进者” ——客观性/主动式 ——体现“产品价值” 项目定位