CPA税法课件第八章土地增值税法幻灯片.pptVIP

* （二）清算条件 １.纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。 ２.主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的四种情况：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。 * 下列各项中，房地产开发公司应进行土地增值税清算的有（　）（2008年） A.直接转让土地使用权的 B.房地产开发项目全部竣工完成销售的 C.整体转让未竣工决算房地产开发项目的 D.取得销售（预售）许可证满2年仍未销售完毕的 * (三)非直接销售和自用房地产的收入确定 1．房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： (1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； (2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2．房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 * (四)土地增值税的扣除项目 1．扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 2．房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程赞、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 * (四)土地增值税的扣除项目 3．房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理： (1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； (2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； (3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 * (四)土地增值税的扣除项目 4．房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 5．属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 * (五)土地增值税的核定征收 1．在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。 (1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； (2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； (4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； (5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 * (五)土地增值税的核定征收 2．符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 3．对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。 * 二、扣除项目的确定 （四）与转让房地产有关的税金（适用新建房转让和存量房地产转让） 　包括营业税、城建税、印花税，教育费附加视同税金扣除。（三税一费） 需要明确的是，房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税按产权转移书据所载金额的5‰（贴花）允许在此扣除。 * 二、扣除项目的确定 （五）其他扣除项目（适用新建房转让） 从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 例7 某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除