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昆明房地产市场宏观经济篇 一、昆明房地产市场总体运行情况近几年来，昆明市的房地产业得到长足发展，房地产业产值已占全市GDP的5%以上，成为昆明经济发展的重要支柱产业。拥有全省近一半的房地产开发企业500余家，注册的房产中介机构有400余家，商品房的建设、开发、销售以及存量房的上市交易等占到了全省总量的一半以上，昆明的房地产业市场直接影响着全省房地产业市场的走势。2004-2007年上半年昆明市房地产业呈现平稳、持续发展的态势，房价，市场趋向规范合理，投机性购房受到抑制，购房者消费心理显得成熟而理性，商品住宅价格未出现大的波动，商品房结构属于合理范围，供给和需求基本平衡。昆明市实现GDP593.97亿元，比去年同期增长14.2%，为近十年增长最快。此外，最令人关注的CPI数据为3.2%，与全国数据持平GDP则高于全国2.7个百分点数据显示，上半年，昆明经济持续快速发展，经济运行内在质量不断提高，全市经济运行呈现又好又快的发展态势 2007年4月指数 130.08 2007年4月均价 4300.60 2007年5月指数 130.79 2007年5月均价 4324.00 2007年6月指数 142.06 2007年6月均价 4696.68 2007年昆明市二季度住宅商品房和别墅综合季度指数和季度均价（元/平方米） 07年二季度指数 134.30 07年二季度均价 4381.21 由于第一季度别墅项目较少，不能充分反应为综合价格指数，因此通过对第二季度综合指数同比分析，也可以反映出昆明整个住宅房地产市场的总体趋向，2007年4月综合指数同比增长28.36个百分点，均价上涨950元/平方米，5月指数同比增长了约30个百分点，6月份增幅最大，指数同比增长近40个百分点，07年二季度的均价同比上涨了1037元，可见，较去年同期而言，2007年二季度的住房价格增幅较大。 （数据来源：昆明市风之铃市场咨询机构）昆明市住宅商品房各环路月度价格指数（％） 　 一环内 一环到二环之间 二环到三环之间 三环外 2007年4月 177.17 122.35 120.07 146.87 2007年5月 197.70 125.50 152.33 153.10 2007年6月 200.05 123.45 152.48 168.57 昆明市住宅商品房各环路月度均价（元/平方米） 2007年4月 6469.31 3519.34 3210.34 3861.16 2007年5月 7218.88 3609.84 4072.92 4024.88 2007年6月 7304.83 3550.85 4077.08 4431.71 昆明市住宅商品房季度均价 2007年二季度均价 6997.67 3600.81 4002.34 4042.51 （数据来源：昆明风之铃市场咨询机构 进入2007年第二季度，一环内均价有相当大的涨幅，比3月份每平方米增长了1579.48元，环比上升了3.23%，其月度指数同样增长了40多个百分点，相对于06年同期增加73.09%；5月份均价继续上升，环比增加11.6%，同期增长达90%，到6月份，住宅商品房的均价仍然上升但幅度有所下降，环比只增加1.19%，指数环比增加了约2个百分点，至报告期为止，均价达到了最高值，约7300元/平方米。 从趋势上看，二季度一环内的均价持续走高这主要得益于其拥有昆明市内唯一的CBD，具有无可比拟的交通、周边文化环境、商业及娱乐设施等，促使房价持续上升，但并不是无限制的，如6月份涨幅就所下降。由于人们总会在通勤成本和房价之间进行权衡，当房价过高，人们就会偏向于增大通勤成本，从而降低一环内住房市场的需求，使房价有所下降。 一二环之间价格有所回落 一二环的住宅商品房均价在06年年末的基础上呈小幅上涨，2007年二季度在三月份高峰值的基础上呈现负增长，5月份均价虽有所回升但幅度不大，环比增加2.57个百分点，6月份均价再次回落，可以看出一二环之间的均价在二季度波动较大，但三个月份均比06年同期增加了约二十个百分点。 二三环之间先升后稳 2007年四月份的均价环比有所下降；5、6月份均价水平有大幅回升并保持稳定增长，到报告期为止，6月份均价达到4077.08元/平方米，比06年同期增长41.5%。 三环外均价持续走高 从均价比较图中可以看出，相对于其他环路的均价，三环外二季度均价上涨趋势最为明显。07年4月份的均价环比增长21.28％，同比增长34.1%，5、6月份环比增长较4月份缓慢，价格指数增加分别为6个百分点和15个百分点，到报告期为止，6月份均价达到4432元，同比增长41.5%，价格上涨406.8元/平方米。 总结——7月23日据国