重庆市江某CBD开发策划报告----土地的开发价格测算.docVIP

重庆江北城CBD土地开发 重庆大学房地产研究所 2004年月 CBD开发项目进行策划研究。研究的主要目的在于为江北城CBD的开发建设提供决策参考，研究主要集中于江北城CBD土地开发综合成本测算、土地出让价格评估、招商策划、开发建议等。 受托以来，项目组全体成员深知江北城CBD建设对于促进整个重庆社会经济发展之重大历史意义，本着客观公正，一丝不苟的科学态度，克服工作量大、时间紧迫的困难，亲自触摸和感知江北城之现状，奔走拜访多名资深专家，广泛吸收了各地CBD建设经验，使得整个研究策划工作，具有高水准、广视角的特质。 在委托单位及相关部门的大力协助下，我所已及时提交了项目策划报告。鉴于报告篇幅较长、内容较多，为了易于整体了解、把握研究结论，特将主要研究结论汇总如下。 1．土地开发成本测算 1.1 主要测算内容 本测算报告主要包括以下测算内容： 土地前期费用成本 旧城维护费用成本 基础设施投入成本 大型公共服务设施投入成本 公共服务配套设施成本 费用 利润测算 各种规费、税费 预备费 1.2 测算原理与步骤 江北城CBD土地开发成本测算步骤： .3土地开发综合成本测算结果 江北城CBD土地开发成本总表 序号 项目 投资额（万元） 备注 一 江北城土地开发成本 1 土地前期费用 353356.89 按业主提供数据 2 旧城维护费用 3000.00 表7 3 基础设施投入 3.1 道路建设投入 34873.81 见表9 3.2 市政管网投入 12111.13 见表17 3.3 朝天门大桥（王家大桥） 0.00 3.4 千厮门大桥 0.00 3.5 两座过江桥引桥部分 按照业主提供数据 3.6 城市防灾 212.22 15元×（规划总建筑面积-可转让地块规划建筑面积） 4 大型公共服务设施投入 166670.00 见表31 5 公共服务配套设施成本 57156.38 见表34和35 6 临时设施费用 200.00 小计 7 开发其它费用 7.1 管理费用 12811.61 按1～62％计 7.2 土地营销费用 19217.41 按1～63％计（含广告推广、招商等费用） 7.3 财务费用 1～66％ 8 利润 按1～75％计 9 规费、税费 10 预备费 10.1 基本预备费 32029.02 按1-5%计 1-6项3年均衡投入，年增3% 二 江北城土地开发平均成本 可出让土地以104.93公顷（毛地）计算 可出让土地以 82.35公顷（净地）计算 三 江北城土地楼面开发成本 m2 1821 可出让土地总建筑面积494.306万m2 67.82% 酒店 37.32 7.32% 商业配套 21.499 4.22% 文化娱乐 19.54 3.84% 居住 85.761 16.82% 平均建筑密度（％） 17.5 平均容积率（万平方米/公顷） 2.49 公共绿地率（％） 19.80 道路率（％） 28 最高建筑高度（米） 300 居住人口（人） 2.53（万） 按人均40平方米计算，不包括南方上格林居住人口 就业人口（万人） 15 人均就业面积：办公20m2/人，商业文化100m2/人 机动车停车位（辆） 地上 3050 地下 18300 2.2 估价原则 遵守法律法规原则 最高最佳使用原则 评估时点原则 供求原则 预期收益原则 公正、公平、公开、合理原则 2.3 估价方法选择 江北城CBD对于重庆市的整体发展意义十分重大，该地块的具有显著的特殊性和稀缺性。我们在估价的时本着科学、谨慎、公正的态度，对CBD中各个可出让地块均采用了三种估价方法进行出让价格评估。这三种方法分别是假设开发法（收益还原法）、市场比较法、成本法。各个方法遵循的原则和在估计时的实际应用情况在各个分报告中做逐一介绍和论述。 本案的估价方法与程序如下图所示： 图 地块估价方法与程序 2.4 主要估价结论 2.4.1 估价基础数据与说明 （1）可出让地块数：76块 可出让用地性质包括：写字楼（代号为C22）、商业服务用地（C21）、商住用地（CR2）、居住用地（R2）、酒店（C25）、游乐用地（C36）、停车场（S31）等； 可出让地块如下表： A区 B区 C区 A01-1, A01-2, A01-3 A02-1, A02-2, A02-3, A02-4 A03-1, A03-2, A03-3, A03-4 A04-1, A04-2, A04-3, A04-4 A05-1, A05-2 A06-1, A06-2, A06-3, A06-4 A07-1, A07-2, A07-3, A07-4 A08-1, A08-2, A08-3 A09-