中国房地产市场利益主体博弈行为分析.docVIP

精品论文 参考文献 中国房地产市场利益主体博弈行为分析 周　晗　周畅宇　孙　忆　吴曼菲/中央财经大学 【摘　要】房地产行业是我国国民经济的重要载体，当前在国民住房刚性需求远未得到满足的情况下，房价居高不下成为社会矛盾的焦点。本文从不同市场利益主体相互博弈的角度考察房价过高的原因，辅之以时间序列分析，分别对中央政府与地方政府、地方政府与房产商、房产商之间和房产商与消费者之间的博弈进行分析，得出其对我国房地产价格高位运行的推动性影响，并结合“国五条”进行分析，深入探讨我国目前的实际情况。最后有针对性地对政府调控房价提出相关的政策建议。 【关键词】房价；博弈模型；“国五条” 房地产 行业是国民经济的承载体，是现代社会经济大系统中的重要组成部分。中国房地产市场开发起步于1992年，1999年到2003年，中国房地产业进入高速增长期，市场泡沫开始不断涌现，房价一路飙升，许多大城市出现一房难求的景象。2004年政府开始实施宏观调控，并逐年加强调控的力度，但收效似乎并不明显。在国民住房刚性需求远未满足的情况下，房市价格节节上涨成为社会矛盾的焦点。在这其中，政府、开发商、消费者努力在博弈中寻求平衡。 本文在总结大量文献的基础上，运用博弈论的基本原理，构建不同市场力量主导下房地产价格的相关博弈模型，并通过对相关的时间序列数据进行具体分析，从而得出我国房价高位运行的根源，对调控房价提出有针对性的政策建议。主要包括三个部分，第一部分，对现有相关的房地产研究文献进行分类梳理和经验总结；第二部分，通过构建适当的博弈模型如“囚徒困境”、“讨价还价模型”对政府间、政府与房产商、房产商间及房产商与消费者间的博弈进行分析，探究房价高涨的原因；结合“国五条”有关政策分析我国目前的实际情况；第三部分，在先前研究基础上，综合有关学者研究结论，提出有关房价调控的政策性建议。 一、文献回顾 国内外对房地产这一热门行业的相关研究文献比较丰富，学者们在探究中国房价高涨的原因方面有较大研究兴趣。近年来，还有部分学者开始从博弈论角度对房地产市场主体和房价上升进行分析。具体而言，当前对造成高房价的原因研究主要分为以下三个角度。 第一，从宏观影响因素上看：孙健（2012）认为政府出台的房地产宏观调控政策不能根本性地解决房产价格上涨过快问题，且宏观调控的相机决策性还可能加剧房价波动，并以公众预期为基础分析宏观调控政策对房价的传导机制。 吕炜（2010）从绩效研究的角度，认为我国经济历次宏观调控对房地产业的发展有重要作用。 第二，从微观影响因素上看：乔黛（2011）通过建立房地产价格影响因素的理论分析框架，从供求理论出发，并进一步分析影响中国房地产价格形成的因素和导致房价偏离基础价值的原因。 徐笠崴（2011）指出，投机性需求在当前经济环境下对房价有特殊的影响，升值性预期与房地产价格之间有明显的相互影响关系。 Geoffrey Meen（2009）则通过对英、美住宅价格的时间序列分析得出收入对于房地产价格的弹性影响。 第三，从房地产主体的博弈行为上看：Cielito F. Habito、Michael O. Santos、Andres G. Victorio（2010）提出，房地产销售价格是买卖双方在不对称信息环境下多次博弈的结果，以在房地产市场中讨价还价的共同经验为基础建立的模型表明，房产购买者更倾向于追求成本最小化而非效益最大化。 周洪元（2011）称，高房价是房地产市场中各相关主体在供需两层面相互博弈形成的，地方政府作用于当地房地产经济是高房价形成的前提与根源，房产商行为是维持高房价的平台，大量消费者难以达成一致是高房价的保障。 潘俊、尹龙（2010）则认为当前房价高涨的局面与房地产市场中各利益主体间的相互博弈与合谋密切相关。 此外，高鹏（2011）， 王君、王大伟（2010）， 刘超（2010） 等人的研究成果也为本文提供了具有现实意义的参考价值。以上研究从不同层面论述了房价高企的原因，本文进一步针对房地产主体及其之间的关系构建对应的博弈模型，在当前“国五条”开始实行的宏观环境下，更加明确地解析中国房价保持高位背后的深层因素。 二、政府、开发商、消费者各方博弈模型分析 房地产市场涉及不同的利益主体，其相互之间的博弈形成了我国目前的房地产市场格局。具体而言，我国房地产市场的博弈主体主要包括政府（中央政府和地方政府）、房地产商以及消费者（投机性消费者和实际购房需求消费者），博弈关系具体如下（见图1）： 图1：房地产市场参与主体博弈关系 （一）中央政府与地方政府的博