“以租代售”农村集体土地的原因及对策初探.docVIP

精品论文 参考文献 “以租代售”农村集体土地的原因及对策初探 顾雅娟 苏州市 吴中区审计局 215128 摘要 土地是人类生存的根本，社会经济、城市化发展的基本载体。“以租代售”农村集体土地其实质是擅自将农民集体土地的农用地转为了建设用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，规避了法定的农用地转用和土地征收审批手续，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。审计署2010年公布的土地调查结果以及各地对乡镇领导经济责任审计的情况表明，“以租代售”农村集体土地违法现象具有普遍性，多发性，积极探索其产生的原因、危害、对策，对于面对此类情况应做工作将具有更现实的意义。 关键词 审计发现 “以租代售” 农村集体土地 2010年国家审计署公布的土地调查结果以及近年来对乡镇领导经济责任审计的???况表明，“以租代售”农村集体土地违法现象具有普遍性，多发性，积极探索其产生的原因、危害、对策，对于面对此类情况应做工作将具有更现实的意义。 一、“以租代售” 农村集体土地的含义及其现状 土地是人类生存的根本，社会经济、城市化发展的基本载体。近年来，我国随着工业化快速发展，城乡一体化建设的推进，对土地的需求越来越大，由于新增建设用地年度计划的严控和土地取得成本的不断提高，使得农村集体土地成为土地需求的新目标，各地均出现了“以租代售”农村集体土地的现象。 “以租代售”农村集体土地是指当地政府在未取得征地许可的情况下，向农民征收农用地及宅基地，再将征得的土地向开发商或个人出租、联合开发项目、抵付工程等的形式，以协议的方式长期（或协议50—60年）出让土地使用权。其实质是擅自将农民集体土地的农用地转为了建设用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，规避了法定的农用地转用和土地征收审批手续，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。其结果必然会冲击到土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。当前，国家严把土地供应“闸门”，而“以租代售”却在各地频频“上演”，其已成为近年来凸现出的一种普遍的违法新形式。 2010年4月，国家审计署网站审计结果公告《审计署发布土地调查结果 部分城市违规批地用地》（2010年6号，总第53号）提到：部分地方违规批地用地，其中7个市未经审批，征收并实际占用集体土地3.9万亩；4个市用地单位“以租代征”占用集体土地1.01万亩，用于酒店、旅游等非农项目建设； 6个市依据自定政策或以解决历史遗留问题名义，将应以招拍挂方式出让的53宗0.19万亩经营性用地和220宗1.63万亩工业用地以协议方式出让……。与此同时，各地在对乡镇主要领导干部经济责任审计过程中也发现存有类似情况，此类问题在乡镇、在农村存有普遍性，方式手段上极具多样性，如：有乡镇在未取得征地许可的情况下，征收农民集体土地，将有的征收土地以50~60年的租赁、联建、联合开发及抵付工程款等名义，通过协议方式，向企业及个人“以租代售”低价出让农村集体土地使用权等。 二、“以租代售”农村集体土地存在的危害 审计署公布的土地调查结果以及各地对乡镇领导经济责任审计的情况表明，“以租代售”农村集体土地违法现象具有普遍性，多发性，其具有极大的危害。 1．“以租代售”农村集体土地极易造成违法违规。协议出让农村集体土地，便直接把农用地转作他用的行为，极易造成多方面违规：一是严重违反了我国《土地管理法》。依照我国土地管理法的规定，农村集体土地变更为建设用地、工业用地、商业用地等，应当办理农用地转批手续， 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，且任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。二是经合法转批、征收后农村集体土地，用作建设用地要经相关部门审批，用作工业用地也要经招、拍、挂的合法程序，《江苏省工业用地招标拍卖挂牌出让办法（试行）》明确，全省工业项目使用国有土地的，按照公开、公平、公正原则，一律在土地有形市场通过招标拍卖挂牌出让方式取得土地使用权。三是《农村土地承包法》中明确规定农村土地，不得出租或非法用于非农建设。上述审计发现的“以租代售”农村集体土地行为基本用于非农建设。四是这类行为得不到法律保障。我国《合同法》第五十二条规定违反法律、行政法规强制性规定的合同无效，不论以谁的名义作为合同主体，以出租或者非农建设为内容的集体土地合同统归无效。 2．“以租代售” 农村集体土地导致集体资产、资源流失。目前所公布的审计结果表明，镇、村自行以协议方式出让土地使用权，没有引入竞争机制，不具