浅析开征物业税对房价的影响.docVIP

??? 很多朋友说，赶紧开征物业税吧，以平抑房价，救百姓于水火。又说，物业税的开征，标志着房价泡沫破灭的开始。还说，物业税可以平衡财富分配云云。果真是这么回事吗？坐在电脑前的你，是否跟他们的愿望一样？ ??? 本文将为你揭示：1、开征物业税不可能降低房价，相反，会上升； ????????????????????2、开征物业税，普通百姓将比那些房产商承担更多的税收成本； ??????????????????? 3、当作学习过程，抛砖引玉，请大家指教。 ? ??? 毫无疑问，市场总是由供需决定的，不管政府如何调控，总是影响着供需关系面已。而价格，可以是供需平衡的结果，更可能是影响供需的主要因素。 ??? 经济的基本知识还告诉我们，税收，只要是税收，会导致市场无效率的发生，会影响市场供需平衡。开征物业税，同样也会让房市的供需产生新的平衡点。物业税无疑会让交易成本上升，也就是说价格上涨。我们可以粗略划个草图以说明： ??? ??? 未开征物业税时，市场的供需平衡点在A点，对应的价格是P1，成交量是Q1；一旦开征物业税，交易成本上升，价格到P2了，所以市场需要且一定会产生新的供需平衡点，这个点就是B点，而成交量下降，为Q2点。这说明了，物业税的开征，有两个直接结果，一是成交量下降，二是成交价格上升。也就是说，本来卖得出去的房子卖不出去了，本来买得起房子的部分人（A、B之间），现在买不起了。 ??? 那么，物业税是如何影响供应的呢？很简单，开发商会减少房子的供应量，没那么多人买我把钱变成砖头放那干嘛？我们看减少供应后的供应曲线S1： ??? 新的供应曲线S1，将与需求曲线D一起，形成新的供需平衡点B。这样的话，就实现了前面说的两个结果，一是价格上升，从P1升至P2；二是需求量下降，从Q1下降至Q2。 ??? 以上就说明了一个问题：在经济规律面前，希望通过物业税来降低房价是荒谬的，这仅是某些人的意淫。 ? ??? 还有个很多人意淫的事，老叶得揭露它。就是物业税是向开发商和富人征税，可以平衡社会财富的分配，以减小贫富差距。这同样是荒谬的。 ??? 请看草图： ??? 画这个图有个前提：那就是供应比需求更具弹性，所以供应曲线比需求曲线相对更平坦。为什么供应比需求更具弹性呢？因为只要开征物业税，开发商就可以马上停止增加供应的，存量房卖个两年差不多了吧？而需求，刚性在这摆着，没房子的要买，有房子的要改善，有多个情妇的要多套房子，这是中国人衡量自己成功的最重要的标志，挣不脱的结。有人会说，政府会通过打击囤地来增加供应，这更可笑。你必须卖地而且要卖高价，我可以不买，你竟然还说打击我，不可笑吗？ ??? 大家知道，税收是在供需之间打入一个楔子。图示3中，B、E的距离就是税收，也就是P2-P3。那么，这个税收负担到底是由谁承受呢？任何税收，不管是向卖者征税，还是向买者征税，税收负担都是由买卖两者同时承受的，结果是一样的。问题是，到底是卖者承担得多些还是买者承担得多些？那要看供应和需求的弹性。我们从图示中可以发现，BE是由BF+EF组成的，BF就是买者承担的税收部分，而EF是卖者承担的部分，很明显，BFEF。也就是说，因为需求比供应更缺乏弹性，导致买者要比卖者承担更多部分的税收。 ??? 这似乎难以理解，明明是向开发商收的税，怎么就到老百姓头上了呢？我们可以想一下，直接向开发商征税，他的成本上升，利润下降，就会减少开发，或者降低工人工资，这会导致工人失业或收入下降。或者在政策的扶持下提升售价，把税收负担转嫁到购房人身上。 ??? 一些粘蝇纸理论者认为，向开发商征税，就是让他承担税收成本，而从整体看，可以平衡财富分配减小贫富差距。而基于以上的推理，税单并不等于税（负）担。他们的想法是幼稚的。 ? ??? 行文至此，我们得总结一下。一是，物业税的开征，并不能降低房价，相反，会上涨；二是，向房产商加征物业税，会让百姓承受更多的税收负担。所以我们对于物业税，不能盲目的拥护，寄希望于物业税能够降低房价或平衡财富分配的想法，只能是意淫。 ? ??? 接下来，关于目前的房市，再反驳几种声音： ??? 一、物业税可以抑制投资性需求，需求下降价格就会下降。 ????这是对的，只要收税，不用抑制投资性需求，需求量也会下降。问题是，需求量下降就一定会导致房价下降吗？即使物业税的开征会导致短期内的供过于求（因为开发商马上会调整供应量，所以是短期），价格也不会下降，这是有中国特色的，为什么呢？老叶认为有几个前提须得到大家认同： ??? 1、政府卖地财政不改变，就必须依靠高地价及杂而多的房产税来维持收入； ??? 2、即使地价下降，政府一样会提高房地产相关税收以弥补卖地的损失，否则政府无法运转。现有的体系很好很强大，政府不愿房价下降； ??? 3、开发商无所谓，用来开发的钱是银行的，