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住房保障 CHINA REAL ESTATE 公租房建设新模式的构建 ——基于BT与ABS模式 1 1 施建刚 ，辛静 （1.同济大学经济与管理学院，上海 200092） 摘要：为了解决城市“夹心层”的住房问题，2010 年起我国大力推行公租房建设，然而沉重的建设负担和巨 大的资金缺口是政府必须面对的两道难题。本文借鉴了国外相关经验并分析了我国公租房建设和融资的 实际情况与发展趋势，结合我国特点，基于BT与ABS模式构建了一种公租房建设新模式——BT-ABS模式， 并进行了具体的运行设计和应用分析。该模式具有专业化程度高、融资渠道广、运营管理规范的特点，为 解决公租房建设和融资问题、完善公租房建设管理体系提供了新思路。 关键词：公租房，项目建设，项目融资，BT模式，ABS 模式 中图分类号：F293.3 文献标识码：B 文章编号：1001-9138-(2013)07-0052-58 收稿日期：2013-05-16 1 引言 模给政府带来了巨大的建设压力和资金缺口。以 公共租赁房（以下简称公租房）是我国住房 2012年为例，当年我国计划建设公租房230万套， 保障体系的重要组成部分，其主要面向申请条件 共需要资金约3400 亿元，由中央和地方政府按 介于经济适用房、廉租房之间又无力购买或租赁 1：4的比例筹集，其中由财政部会同住房和城乡 商品住房的一部分城市“夹心层”，主要包括中等 建设部划拨公租房专项资金 660 亿元。由于公租 偏下收入家庭、新就业职工以及城市外来务工人 房项目投资大、利润低、回收期长，无法像经济 员等。相比较其他保障形式，公租房申请条件较 适用房一样通过销售迅速回本，各级政府财政负 宽松、覆盖面更广，选址大多集中在交通便利地区， 担沉重，而该问题在一些中西部经济欠发达地区 具有巨大的发展潜力。2010年6月住房和城乡建 尤为严重。目前,我国公租房建设资金主要来自政 设部等七部委专门发布了《关于加快发展公共租赁 府财政拨款、银行贷款、住房公积金贷款以及土 住房的指导意见》，大力推动公租房建设。 地出让收益，仍然比较依赖政府和国有银行，丰 “十二五”规划中全国将陆续建成保障性住 富、拓宽融资渠道是当务之急。同时，完全由地 房3600万套，其中公租房占40%，庞大的建设规 方政府负责公租房的建设和运营，由于缺乏专业 52 住房保障 CHINA REAL ESTATE 化人才和经验，势必影响工程建设水平和运营服 2.2 我国公租房建设模式分析 务质量。本文基于BT（Build-Transfer）和ABS 2.2.1 发展现状 （Asset-Backed-Securitization）两种模式，构 目前，我国依靠代建、配建、改建、收购、 建了一种公租房建设的新模式——BT-ABS 模式， 代理经租等多种方式筹措公租房房源，其中代建 能解决公租房建设管理专业化的问题，并充分利 和配建是公租房建设的主要模式。代建模式由国 用闲散社会资金及海外资本，减轻政府的建设负 家划