对经济适用房价格管制的经济学思考.pdfVIP

2007年第10期 卜蚀锯i铆1㈣丽 总第365期 对经济适用房价格管制的经济学思考 施建刚篱晓峰 (同济犬学经济与管理学院上海200092) 肉饔接萎：拳炙礁贽撂管稍理论争博莽话为工具，在割暂我蕊现行经漭运罔旁静格管制办岳的基 础上，针对实践中暴露的问题提出了改堑指定开发商进行开发的模式、完善成本约束机制、设计有效 的激励模式、实行专家审议和听证制度等建议。 荚键词：经T蠢适焉房馈穆管裁蒋嚣{§ 所潴经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定 制方法；而“与同一区域内的普通商占矗住房价格保持合 建莰标准、供应对象程镑售蛰格，蒜毒镶瘴挂瓣戆致蓑 理差贽”鹃撬定，粥是罄{生缝栗翔了徐楱上隈管涮方法。 性普通措民住房。我嗣现行的经济适用房开发．可简单 (一)投资同报率管制 归纳为。政府行政划地擞减免税费+开发商市场避作+价 投资呵报率价格管制，是指政府管制部门不或接制 格管制+醚额锩售”模式。这一模式在实际运柞进翟孛。 定产品的最终静捂．两是嫒过制定投资回撮率来控制髂 出现了并发商行为不规范、目标嚣捧错位、福剃搠置等 格摘戒中剽澜的大小，蜜现对贽话承平豹闯接控翻。《办 一系列问题，引发了社会各界广泛的争论。本文以价格 法》规定的价格管制模型为： 管制理论朔博奔论为依据。对我国经济适用房政策中的 P=(C+SxRR)，Q (1) 蛰嵇彗裁麓篷遂芎亍了深入静裁辑，劳握盎了完善经济适 其孛，e为舞发成本投税金，S搀拜发疫奉翦4瑗之 用房价格管制办法的若千建议。 和，RR为戳瘫为3％的投资回掘率．Q为项目总歼发面 一、现行经济适用房价格肾制办法 积，P为基准价格。 我基蕊嚣煞经济避用房营裁办法盘《经济避用房静 仔细分辑式f1)斡定价方法；存在如下闻题： 格管理办法》(以下简称《办法》)界定。《办法》规定，经济 1．“^o绶应”的影螭。矗-J效斑从理论上证镧了投 适用房的撼准价格由开发成本、税盎和开发企业利润三 资回报率管制会导致一个追求利润最大化的企业倾向 部分构成。且限定了利润不得超过弹度成本前4项之和 于更多地使用资本．从iiji缺乏节约成本的动力。谯投资 豹3％。箕开发覆臻罨保奉檄程戳及与鞫一莲城海静普 露援率蓉糕下．舞轰商巍改进技术，震行严据鹃蔽奉菝 通商品住房价格保持合理差价。《办法》还具体规定了主 算以控制实际建设成奉的同时，极有可能通过虚增开发 管部门进行价格管制的方法，即房地产开发经嚣企业应 成本、转移成本、降低经济适用房的设计标准和建筑质 兰在镑售翡嫉霎戒本势提窭枣垂定磬}串请．按照捡接管 爨莓违蔑行强来欺骗政瓣墨营部门。燮槎提高投资隧擐 理权限报送有定价权的政府价格主管部『1确定．实行政 率．导致道撼风险。 府指导价。 2．提高了价格管理部门管制成本。为了保证管制的 =、对现行债接管崩办法的疑渍学分攒 有效性．债格管理部门掌握开发企业的实际成本僚息至 经济遥甭房其有静煮熬垄断耩缝，决定了政府霹萁 荧重要。鸯予敢廊帮并发金盈之闽存巍藏奉赫黄怠不对 进行价格管制的必要性。在价格管制实践中．最常用的 称，政府菪鬻有效而准确地掌握和控制成本信息，就必 两种规制方法分别为投资回报率管制和价格上限管制。 须做大量复杂的调查、统计、鉴别和核对工作。其问很可