西安市房价、地价与租金关系的实证研究.pdfVIP

2011年第6期 黑龙江对外经贸 No．6．2011 总第204期 HLJ EconomicRelations＆Trade serialNo．204 Foreign [区域经济] 西安市房价、地价与 租金关系的实证研究 姚芬南灵 (西北农林科技大学经济管理学院，陕西杨凌712100) [摘要】以西安市2002--2009年的房屋销售价格指数、土地交易价格指数和租赁价格指数为样本数 据，进行计量分析，结果表明：西安市房地产市场中的地价是房价的Granger原因，同时房价也是地价的 Granger原因，即西安市房价与地价之间存在双向因果关系；短期内房价是租金的Granger原因。长期看租金 不是引起房价变化的原因；而西安市地价与租金之间的关系不显著，即土地市场与租赁市场在当下的房地产 市场中是基本相互独立发展的。为此，应提高住房供给，抑制投资性需求；完善房屋租赁市场运行机常j；利用 低价杠杆优化土地资源的配置来抑制房价过快上涨。 [关键词]房价；地价；租金；Granger检验 【中图分类号]17293[文献标识码】A [文章编号】1002—2880(2011)06一0066—03 一、引言 动态时闻序列数据。依次对三个序列进行单位根检验、 近几年来，高房价引起了社会各方面的高度关注，基 协整关系检验和Granger检验，应用EVIEWS5．0软件得 本可以分为两大阵营，一方认为高地价推动了高房价。另 出的计量结果，并结合相关经济理论加以分析论证，从而 一方认为高房价拉动了高地价。面对房价地价之争。不 更加深入地探讨三者之间的关系，为西安市房地产市场 少学者也都通过定性或定量的方法进行了广泛的研究与 分析和宏观调控提供依据。 探讨，但是对于房地产市场中的另一个价格变量——租 Granger因果关系检验是目前常用于研究变量之间 金，却很少考虑到其与地价和房价的关系。目前学术界 是否存在因果关系的一种方法。主要思路是，对于两个 有关房价、地价与租金之间的关系研究并不是很多。林 时间序列x。和Y。，如果x．的滞后项对于Y。的预测有帮 莹、吕萍等(2007)以北京市房地产市场中房价、地价与租 助，即利用X。能更好地预测Y。，则称X。是Y．的Granger 金的数据进行了实证分析，得出Granger检验结果：当滞 原因。此检验方法的前提假设是X．和Y．都是平稳序 后期为l—3期时，北京市房价的离低是地价上涨的原 列，或者丽序列协整。 因；当滞后期为4一期时，租金的高低是地价上涨的原 (二)数据来源 因；而地价的高低没有明显成为房价上涨的原因。邓宇、 选取的数据样本是西安市从2002年第一季度到 揭筱纹(2007)结合2005年我国35个大中城市房价、地2009年第四季度的房屋销售价格指数(HP)、土地交易价 价与租金的数据，研究了三者之间的相互影响关系，证明 格指数(LP)和房屋租赁价格指数(RP)，数据来源于中 了对房价过热城市土地宏观调控政策的失灵，而租赁价 国经济景气月报，对一共32个时闻序列数据进行实证 与房价的非相关性，就说明目前的房价存在一定程度的 分析。从原始数据的走势图可以看出西安市房价、地价 非理性成分。余华义、陈东(2009)基于文献探讨以及实 以及租金的原始数据存在季节性的影响因素。为了更好 证检验，结果表明地价变化对房价有正向影响，房价与房 地反映出房价、地价和租金的实际走势，应将原始的同比 屋租金之间存在双向的正