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财贸研究2008．5 不动产税收调控的运行机理及对我国的考察 唐 明 (湖南大学会计学院，湖南长沙410079) 摘要：目前，房地产市场存在突出的价格和空置率“双高”问题，需要税收政策进行有效调节。从 探究不动产税收调控房价、配置资源的运行机理可以发现。无论是从流转环节还是从保有环节进行房地 产税收调控，都必须具备相应的前提条件才可以达到预期的效果。我国现行的税收调控政策更多地注 重操作的便利性，没有考虑要达到调控效果必备的前提条件，即税收调控必须考虑到税负转嫁和税负合 理分配，因而其效果很不理想。为此，应调整思路，从空置房地产入手提高保有环节税负，开征规范的财 产税性质的物业税；同时，扩大廉租房的覆盖面，增加有效供给，缓解房价过快上涨。 关键词：房价；不动产流转税；不动产保有税；税负归宿 中图分类号：F812．42文献类型：A 文章编号：1001—6260(2008)05—0064—08 目前中国的房地产面临的现状是什么?基本能够达成两点共识：一是各个城市住宅价格上涨过快， 特别是中低档房子的价格上涨过快，严重影响了普通百姓的安居乐业，例如逾三成(31．8％)的房贷族 成“房奴”①、民间自发的“不买房运动”等就是最好的印证。2005年以来，中央宏观调控政策相继出台， 并取得了一定成效，但问题还没有得到根本解决。最为突出的是部分城市房价上涨仍然过快，出现了 “边调控边飞涨”的局面。快速上涨的房价，已成为普通百姓的心中之痛。二是房屋的空置率过高，造 成了社会资源严重浪费。根据国家统计局的资料，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1．23亿 面积仍有11769万平方米。④换言之，一极是l亿多平方米的商品房白白空置，另一极是大量迫切需要 住房的居民买不起房子，这一不正常的现象已到了需要即刻解决的时候。我国正处于工业化、城镇化加 速发展时期，人均不动产资源十分匮乏，可以预见未来很长时间里房价将呈上涨趋势。如何将房价上涨 控制在合理范围之内?税收政策是调控房地产最有效的经济杆杠之一，政府频繁利用税收这张牌，但到 底效果如何?起到预期的效果了吗?怎样才能找到政策的着力点?调控房价的税收政策与不动产市场 税负分配有什么关系?不动产市场的税负怎样分配才是合理的呢? 一、不动产税收调控房价、配置资源的运行机理分析 不动产市场本质上应属于垄断竞争市场，与完全竞争市场类似，不动产市场价格主要由供需双方决 定。由于不动产不仅是消费品，还可以作为资本品，不动产税的存在，会影响到不动产这种商品的需求 和供给，进而影响不动产的价格，从而对经济资源产生配置效应，其对资源配置效应的最终目的是引导 收稿日期：2007一12‘16 作者简介：唐明(1981一)。女J‘西桂林人．经济学博士，湖南大学会计学院财政税务系讲师，主要研究方向为税收理论、税收制度与政 策、税收法律等。 ①。购房成不能承受之重，31．8％房贷一族成“房奴～．中国青年报)。2006年4月17日。 ③。lO月我国商品房空置率上升。．tag京商报)，hap：／／’aor．a,llinfo．net／newa／200711huno ．-——64·——— 万方数据 不动产这种稀缺资源的合理利用。 房地产需求大致可以分为三类：正常的消费需求和投资需求、投机需求及奢侈需求①。房地产市场 产品供给相对需求具有2年左右滞后期的行业特性，房地产供给弹性变动幅度很有限，短期的房价一般 由需求弹性决定。要抑制房价超过经济基本面过快上涨，根本途径就是增加房地产的有效供给和降低 对房地产的投机需求和奢侈需求，打击房地产市场泡沫。而要增加房地产市场的有效供给，最快和最有 效的方法就是降低房地产的空置率，提高房地产的利用效率。那么，不动产税收是如何抑制房地产市场 的投机泡沫和奢侈需求，又是如何促使房地产市场降低空置率呢? 不动产税类总的可分为流转环节征收的税种和保有环节征收的税种，简称不动产流转税和保有税。 下面，分别对不动产流转税类和保有税类调控房价、配置资源的运行机理进行分析。 1．不动产流转税配置资源的运行机理分析 不动产市场属于垄断竞争市场，目前专门针对此类市场的税负转嫁、税收配置资源影响的文献分析 比较少。与完全垄断和寡头垄断市场不同，房地产市场的垄断竞争类型与完全竞争市场更接近。因此， 不动产流转税配置资源的过程