我国房地产调控新时期理性发展及战略思考.docVIP

我国房地产调控新时期理性发展及战略思考随着本轮国家针对房地产业过热发展进行的宏观调控的深入开展，“十一五”期间房地产业在我国经济发展中是否仍然应该成为“支柱产业”，在理论界和决策界引起了越来越多和越来越激烈的争论。尽管如此，人们对我国房地产业的发展关系到国计民生与和谐社会以及房地产业发展对国民经济发展的重要推动和拉动作用的观点则没有改变。 一、房地产业发展面临的主要挑战 我国住房制度的改革，促使房地产业市场化和规模化发展的步伐大大加快，伴随而来的是城市广大居民的住房条件的充分改善和房价随商品属性的不断上涨。据联合国教科文组织必威体育精装版统计数据表明：2006年，我国房地产业占GDP的比重不到6％，而同期欧洲发达国家房地产业占GDP的比重平均达到10％，美国和日本的房地产业占GDP的比重同期更是接近了15％。不难看出，我国房地产发展还有很长的路要走，在房地产业发展的进程中也还有很多的困难要克服，针对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题，要通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理来得以解决， (一)房地产开发投资热潮再现反弹之势 房地产宏观调控的重要措施是抑制我国过快的房地产开发投资。“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。根据国家统计局发表的2007年1至5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资与去年1至5月同比增加了29％，而我国房地产开发投资去年与前年同比增加22％，二者相比，今年1至5月我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点。远远高于同期全国城镇固定资产投资增加1.8个百分点，另外国家统计局今年一季度房地产分地区统计表明：我国东部、中部、西部地区房地产开发投资增速同比分别增长了24.3％、36.2％和29.3％。 (二)房价上涨出现了此起彼伏的轮动效应 在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。作为我国房地产调控重点城市的上海，今年1至5月，一、二手商品住宅交易均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局，并且上海房地产市场一、二手房的价格涨幅今年以来已开始呈现逐月放大的上涨趋势。导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公家权力和开发商的联姻，造成了地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价40％，开发商能够得到其中30％的利润，剩余的30％的利润全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度正在进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价步入上涨轨道，将会引发沿海地区房价上涨带来的更为严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。 (三)外资不断注入助推我国楼市继续上涨 我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国的房地产市场，不可否认的一个事实是，尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但外商和外资对中国房地产投资的兴趣仍然无法阻挡，2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点。随着此轮我国针对房地产业的宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，外商和外资在我国一线沿海和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，已经开始在我国房地产发展新时期进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的必威体育精装版统计数据表明：今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去的单纯投资一线的沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线的新兴城市和内陆城市转移。并且外商和外资的房地产投资领域也从过去较为单一的住宅和办公楼扩大至商业、物流和工业地产。 (四)房地产调控中保障性住房供应仍显不足 在国家出台房地产调控政策以来，一些低收入者和住房困难户曾寄予厚望，他们宁肯住在祖传的简屋和租房内也要等房价下词后再购房改善居住条件。然而，目前的情况令这些人颇为失望。今年以来，房价不但没有因为调控而下跌，反而逆势上扬，偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后市场需求。加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5％，就会迫使房价下降3％至4％，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障