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经济研究 预售商品房抵押的几个问题 张 丹 宁夏回族自治区青铜峡市房屋产权产籍管理所 宁夏 青铜峡 751600 【摘 要】本人拟就预售商品房抵押中的法律问题作一个浅述,以使对实际工作的促进。 【关键词】预售商品房 抵押 预售商品房,指尚未竣工的商品房,是一种特殊的期货。虽然《担 屋,预售人不能再设定抵押。在同一幢商品楼中,部分商品房已经预售, 保法》没有明确规定预售商品房可以作为抵押权的标的,但实践中,预 部分商品房没有预售,则房地产开发商只能对没有预售的部分商品房 售商品房抵押货款早已客观存在,而且一些省、市的一些地方性法规 设定抵押权。 和行业规章中相继做出了允许将预售商品房作为抵押权标的物的规 作为抵押权人的银行必须是经中国人民银行批准设立的商业银 定,如《福建省抵押贷款条例》、《广州市房地产抵押管理办法》等, 行和住房储蓄银行,并且必须认真审查申请办理抵押贷款的购房人的 特别是1997年5月9日,建设部颁布的《城市房屋抵押管理办法》对预 主体资格。 售商品房作为抵押权标的物做出明确的规定。 2、预售商品房抵押合同 预售商品房抵押合同是从合同,以预售商品房合同的合法、有效 一、预售商品房抵押的法律特征 为前提。作为抵押权的银行应负责对预售商品房合同的双方当事人 《城市房地产抵押管理办法》明确规定预售商品房抵押贷款是指 即预售人的购房人的主体资格以及抵押物是否合法进行审查。购房 “购房人在支付首期规定的房价款后,由货款银行代其支付其余的购房 人虽与预售人签订了《预售商品房合同》,但未按合同约定支付购房 款,将所购商品房抵押给货款银行作为偿还贷款履行担保的行为”。 款的,不得设定抵押。 1、预售商品房抵押与按揭 预售商品房抵押合同是从合同,以预售商品房合同的合法、有效 按揭是指置业者先期受贷款银行存入规定的购房款,再由受贷款 为前提。作为抵押权的银行应负责对预售商品房合同的双方当事人 银行出足额购房款,由银行购得房屋交由购房人使用,购房人于约定期 即预售人的购房人的主体资格以及抵押物是否合法进行审查。购房 限还清贷款并偿还利息后,受贷银行即将房屋所有权让渡给购房人的 人虽与预售人签订了《预售商品房合同》,但未按合同约定支付购房 法律行为。 款的,不得设定抵押。 按揭与抵押虽然都是不转移标的物的占有前提下,以购房为目的, 向银行贷款的法律行为,但按揭方式中,借款人即按揭人须以转让房产 三、预售商品房抵押的法律效力 所有权给按揭受益人即银行为代价才能获得银行的贷款,而预售商品 1、对抵押标的物的效力范围 房抵押的购房人并不转移房产的所有权给贷款银行,只是当购房人到 根据《担保法》和《城市房地产管理法》的有关规定,预售商 期不偿还贷款及其利息时,贷款银行有权将抵押物折价或者拍卖、变 品房抵押权的标的物范围应包括预售商品房及其附属物、从物 卖、并就所得价款优先受偿。 连同占用范围内的土地使用权。预售商品房的门窗、电梯、楼梯等 2、预售商品房抵押的法律特征 作为该房屋的附属于抵押标的物的范围之内,预售商品房的从物、如 第一,标的物的不特定性。预售商品房抵押的标的物是尚未建成 杂物间,随同主物一起列入抵押范围。 的、报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案的 2、预售商品房抵押对当事人的效力 房屋。抵押物必须是抵押人的合法房产。购房人与预售人签订了 预售商品房抵押对当事人的法律效力,指抵押合同生效 《商品房预售合同》,并按合同规定支付了到期购房款,这是预售商品 后所产生的法律后果。表现为当事人的权利和义务