国外预告登记与我国商品房预售登记问题研究_张红云.pdfVIP

江西社会科学 !#$ ! 国外预告登记与我国商品房预售登记问题研究 !张红云 文章通过对国外不动产预告登记制度的涵义、性质、要件、效力、消灭等内容的介绍和论述，对我国目前 的商品房预售合同登记备案制度的缺陷进行了分析并提出改进建议，意在配合正在进行的物权立法，进一 步完善该制度，并适时地将其过渡为预告登记制度，以切实保护购房者取得其期待的房屋及所有权的利 益。 ! 关键词 不动产预告登记；请求权；商品房预售登记 ! 中图分类号 ! 文献标识码 ! 文章编号 （ ） #$%’ % ( )**+ , - )./ %**0 *% , *%* ) , *+ （ ） 张红云 )$1 )— ，女，山东临沂人，临沂师范学院历史与社会学系讲师，山东大学法学院民商法研究 （ 2 生。 山东临沂 %10**- 《 3 2 》正在 文试对国外预告登记与我国目前的商品房预售登记作 备受关注的 中华人民共和国物权法 草案 审议并已向全国公布广泛征求意见，草案第二十一条中 一探讨，以求对商品房预售登记制度的进一步完善，及 “ 下一步过渡为预告登记制度提供一点参考。 规定： 当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权 的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得 一、不动产预告登记制度的渊源及法律性质 物权，可以向登记机构申请预告登记。债权人已经支付 预告登记（ ） （ ） 4567869:; 是与终局登记 本登记 相对 一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机 应的一种不动产物权登记，终局登记是指直接使当事人 构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人 ! % 所期待的不动产物权变动发生效力的登记， 而预告登 ” 同意，不得处分该不动产。该条款将预告登记制度的设 记是为保全一项以将来发生的不动产物权的移转、变 立提上了日程。预告登记的主要功能在我国通过商品房 更、废止为目的的请求权而进行的提前登记。在不动产 ! ) 预售登记体现出来。 我国城市住房政策从福利房转化 物权的设定或转让中，当事人对将来不动产转移可以约 为商品房后，商品房交易日渐火爆，但由于市场体系不 定附条件或附期限，这样债权行为先于不动产转移登记 完善，法规建设跟不上，使商品房交易中违规、违法现象 的物权行为，二者在时间上多存在差距。虽然债权关系 和买卖纠纷层出不穷。为预防和制止这种欺诈行为，我 形成后，目前的不动产所有权人就具有未来移转物权的 国有关法律、行政规章规定了商品房的预售登记，但我 义务，但基于债权的平等性，该债权人的债权并无对抗 国目前的商品房预售登记制度与预告登记制度尚不能 第三人的效力，一旦不动产所有权人违约，对该物权作 同日而语，不能最大限度地保护房屋消费者的利益。本 了其他处分，不进行转移登记，该债权人尽管可以追究 !#$% !# 江西社会科学 !#$ ! 其违约责任，获得经济赔偿，但最