2009年北京房地产市场预测.pdfVIP

2009 2009 北京房地产市场预测 引言: 2008 年，北京的房地产市场运行情况带有很多特殊性，从奥运召开对投资节奏 的影响到近期救市政策频出，和其他一线城市相比，北京的房地产市场总表现为 房价比较坚挺，但是交易量和交易金额的降幅在全国居于前列；因此我们认为明 年房地产下滑曲线的形状取决于实体经济环境的改善能否对房地产发生作用，房 地产投入产出的缺口能否弥补。 � 2008 � 2008 ��北京房地产市场宏观数据 1 1 11、总投入量分析 (1) (1) ((11))固定资产投资 2008 1 10 2679 2007 年 至 月份北京市固定资产投资额累计完成 亿元，与 年同期 5.85% 08 1—6 7 相比上涨 ； 年 月份固定资产投资额稳步上升，但受奥运影响， 10 月以后呈现下跌趋势，直至 月投资额出现大幅上涨，是近两年来单月投资额 之最，同期相比涨幅达66%。由于受到国家救市计划与加大基础设施建设投资力 度影响，预计2009年固定资产投资额仍将平稳增长，整体投资环境看好。 (2) (2) ((22))房地产投资 1 在房地产投资中，北京成为全国唯一一个投资下降的省(自治区、直辖市)，2008 年1-10月北京房地产投资1315.29亿元，其中住宅投资682亿元，分别同比下降 7.3%和4.5%。 08年1—6月份房地产投资额同比小幅稳定上升，但受奥运影响，7月以后呈现 下跌趋势，直至10月房地产投资额回升；预计北京市2008全年的房地产投资将 在1500-1600亿元左右。考虑到09年国家大力拉动内需的政策影响，预计2009 年北京房地产投资额不会出现较大回落，将处于基本持平的发展状态。 (3) (3) ((33))开复工面积 今年开复工面积相对07年有所减少。今年初以来，由于限价房和保障性住房用 2 地集中推出和开工，施工面积尤其是新开工面积增长较快。进入三季度，随着施 工受限和企业拿地速度的放缓，开发面积增速回落幅度较大。 2 2 22、总产出量分析 由国家统计局公布数据，2008年1-10月北京的商品房销售面积为830.83万平米， 同比下降了49.6%；商品房销售额为1049.60 亿元，同比下降了43.5%。这两项 3 的降幅都是全国第一。 � � �� 北京房地产市场的主要问题 通过宏观数据可见，2007年总产出比总投入多出354亿元，而2008年出现了265.4 亿元的静态缺口，如何填补并缩小这个缺口，正是2009年北京房地产市场面临 的最大问题。缺口的实质归根到底还是资金运作的问题，整体房地产市场下滑曲 线的形状也将主要取决于09 年房地产行业的资金状况，目前看来，大部分企业 都会面临资金运转的巨大压力，能否处理好总投入与总产出之间的关系，保证快 速回款、确保现金流无疑成为重中之重。 总投入与总产出之间的关系变化主要体现在以下两方面： 第一，国家宏观政策的影响。一方面，贷款及利息政策的调整可能会促成更多的 资金通过银行系统流入房地产行业，另一方面，随着各种税费制度的改革， 开发成本也有望得到部分减少。 第二，高效合理的市场营销手段，有效协调供需矛盾，促进良性市场环境的形成。 供需平衡实际上是开发商与购房者的一种博弈，如何满足刚性需求、改善 性需求及投资需求，促成消费者的有效购买，成为开发商的首要目标。 4 � � �� 北京市房价走势分析与预测 1 08 1 08 11、0088年走势分析：稳步调整、缓慢下降