2009年北京优质物业市场回顾及展望（世邦魏理仕）.pdfVIP

2009 年北京优质物业市场回顾及展望 世邦魏理仕（北京公司） 一．优质写字楼市场 1.新增供应减少，总体需求下滑 在金融危机的影响下，北京有多个写字楼项 目推迟落成，致使 2009 年仅有 6 个优质写字楼项 目进入租赁市 场，提供 33.4 万平方米写字楼面积，新增供应量比去年下降 77%，创 2000 年以来最少的一年。同时，市 场吸纳量为 53.8 万平方米，同比下降了 6.8%。新增供应大幅减少，需求小幅度下降，使得北京优质写字 楼整体空置率下滑，当前 19.9％的空置率较去年下降 3.8 个百分点。2009 年第四季度，北京优质写字楼租 金报价为每月每平方米人民币 194.4 元，较第三季度租金上涨 0.9％，但同比下降 6.2％。 2.金融危机影响逐渐消退，市场需求逐季增加 2009 年初，即金融危机前期，北京写字楼市场陷入恐慌。由于受全球战略影响，外资公司在京扩展及搬迁 计划搁置，造成写字楼需求量大幅下滑，而业主在市场整体高空置率和需求骤减的前提下，采取大幅削减 租金，增加免租期和装修期等措施予以应对，但短期未见效果，市场陷入恐慌。进入 2009 年中期，部分跨 国公司将中国市场地位提升，越来越多的外资客户开始在市场中咨询写字楼租赁事宜，但签约的外资客户 数量有限。而受益于经济刺激计划的国内客户异军突起，成为市场需求主体，大面积签约写字楼的消息被 披露，这无疑给疲软的市场带来了活力，需求总量呈上升趋势。随着需求逐渐回升，业主对未来市场发展 的信心逐渐恢复。到第四季度，受金融危机影响而暂停的外资企业扩张和搬活动迁逐渐展开。渣打银行租 赁了位于 CBD 的环球金融中心 9,000 平方米写字楼，成为 2009 年外资金融机构最大面积租赁交易；而近阶 段在北京写字楼租赁市场中一直表现活跃的制药公司在本季度又有大面积租赁完成，诺和诺德同样租赁了 环球金融中心 9,000 平方米写字楼；本季度另一宗大面积租赁交易是英特尔承租了位于东城区的环球贸易 中心 8,830 平方米写字楼。外资机构在沉寂了近一年后，在第四季度发力，再次成为北京写字楼市场需求 主体。 金融危机对北京写字楼影响正逐渐消退，全年市场需求呈逐季回升走势，特别是到第四季度，市场需求达 183,224 平方米，已恢复到金融危机前的水平。 3. CBD 区域市场正在恢复中 作为北京最重要的商务区，CBD 写字楼市场一直倍受关注，甚至成为北京写字楼市场的风向标。而金融危 机影响下的 CBD 写字楼市场在经历了大幅下跌后，正处在恢复的过程中。CBD 是北京外资公司最集中的商 务区，而此次金融危机冲击最严重的也是外资公司，这就直接导致 CBD 写字楼需求锐减，加上年初时该商 务区写字楼高达 38％的空置率，市场承受巨大压力。特别是当时落成不久的新项目，更是别无选择地降低 租金并增加优惠条件吸引客户，导致第一季度区域写字楼租金下滑 6％，市场表现低靡。随着租金不断下 跌，国内需求首先被刺激。国内公司借助低租金带来的机会，租赁 CBD 优质写字楼项目，这一方面缓解了 需求总量不足，另一方面也使 CBD 写字楼需求结构更加健康。随后，外资公司开始活跃，需求量缓慢回升， 业主信心逐渐恢复，租金下降幅度开始趋缓。随着签约客户数量增加，业主信心回升，到第四季度，CBD 写字楼租金报每月每平方米 205.9 元，比第三季度上升了 1.3％，CBD 区域写字楼市场正在恢复中。 1  4. 写字楼市场整体已经走出衰退 总体而言，北京优质写字楼市场吸纳量在 2009 年内逐季递增，第四季度更是恢复到金融危机前的水平。同 时，受金融危机影响，部分在建项目延缓落成，推迟推向租赁市场的时间，使得 2009 年新增供应大幅度减 少，在上述因素共同作用下，到 2009 年底，北京写字楼平均空置率已下降到 20％以下，创金融危机以来 的最低点。同时，优质写字楼租金跌幅也是从年初的超过百分之四，到跌幅逐渐收窄，转而到第三和第四 季度出现正增长。这些市场表现说明北京优质写字楼市场已经走出衰退，正在复苏之中。 5. 北京写字楼市场供应下降，场需求将稳步增长 2010 年，北京预计将有 9 个优质写字楼项目落成，提供 65.1 万平方米写字楼面积。预计落成量少于过去 五年年均 76.5