2009年上半年上海房地产市场分析.docVIP

2009年上半年上海房地产市场分析 汤勇康 一、报告背景 2009年上半年已经过去，围绕国家出台的一系列刺激经济的房地产政策，上海的房地产市场有着平稳的发展。而与去年的楼市相比，可以说今年整个上半年的上海房地产市场运行是一个反周期的情况，具体可以分为如下四个发展阶段。 1、“早春”阶段 由于准备金率和银行利率的回调，以及普通住宅的松绑，所以2008年第四季度的市场就已经开始回升。到今年一开始，很多开发商就早早地开始做“功课”，目的就是为了把产品尽快销售出去，回笼资金。 2、“小阳春”阶段 通过对比2008年1—6月份与2009年1—6月份一手住宅的成交量（见图1），可以看出2008年3、4、5、6月份处于平稳的态势，但到了2009年就不一样了，2月份比1月份增加了26万平方米，3月份比2月份翻了一番，4月份在此基础上又有了20%的增量，5月份又超过18万平方米。所以，上海楼市的“小阳春”其实从2月份体现比较明显。 图1 08-09年1-6月一手住宅月度成交对比 同时，通过比较二手房的成交情况（图2），也可以看出，2008年也是2月份最低，而今年上半年都是非常稳健的在涨。并且，我们也可以清楚的看出，二手住宅的成交量，远远超过一手房。 图2 08-09年1—6月二手住宅月度成交对比 3、“火红”阶段 从住宅层面来看，2009年上半年配套动迁住宅成交量占一手住宅的31.5%（见表1）。同时，从年初开始，随着一手住宅成交量的放大，配套住宅的比例相对小了一点，到了5月份一手住宅非常火爆。而且，从住宅和商业都可以看出，5月份确实很旺。 表1 2009年1—6月配套动迁住宅成交套数占一手住宅成交总套数比例 月份 配套动迁住宅套数所占比例（%） 200901 44.0 200902 39.2 200903 35.6 200904 29.4 200905 25.6 200906 28.3 合计 31.5 4、“骄阳”阶段 从6月份与5月份的量价比较中可以看出，供应面积在增加，成交面积也在有所增加，同时，值得我们肯定的是，楼价非常的坚挺。 从2008年与2009年两个半年的对比中，我们看出短短一年之间形成了剧烈的反差，这让我们的企业及购房者对房地产市场的前景一片迷茫，楼市似乎已经罩上了一层“面纱”。 二、2009年上半年运行态势 1、土地市场 强烈反弹。土地市场一直是企业最关心的，跟去年上半年相比，发生了巨大的反弹。2008年全年土地流标率为30%，溢价率5%，而仅2009年上半年，土地无一流标，且溢价率高达31%，并且截止到6月底，土地成交的可建面积已经占到了2008年全年的88%，因此，可以用“风起云涌”或是“冰火两重天”来形容上海的土地市场。 表2 2009年1—6月住宅用地成交情况 区域 地块数 地块面积（公顷） 可建面积（万平方米） 平均容积率 全市 23 151.51 232.19 1.53 内环以内 1 0.85 1.92 2.25 内外环间 2 12 25.5 2.12 外环以外 20 138.65 204.77 1.48 向外扩展。通过上半年的住宅用地成交情况（见表2），2009年上半年全市住宅用地成交地块达23块，其中内环只有1块，大部分在外环以外，平均用地率达到1.53，且大部分都是公寓用地。从可建面积来看，外环以外的可建面积占到全市的88%。 疯狂拿地。作为企业最关心的问题——土地的成交价格，我们选取了一些溢价率相对比较高的，基本上都是高于30%的地块，把这些地块所在板块的楼盘做一个比较（见表3），可以说明存在着疯狂拿地的现象，比方说新江湾城出现楼板价2万/平方米，赵巷1万/平方米。从某种意义上讲，该楼板价决定以后该区域板块的售价。 从起始楼板价跟成交价的差距，可以反映出地价制定者对市场预期的不乐观以及开发商对市场的乐观预期，导致了开发商的疯狂拿地，这将可能给市场带来一定的消极影响。这是因为外围区域以后可能是一个经济适用房跟商品住宅混合在一起的区域概念，这是两个不同价格层面的住宅类型。如果将两者混合在一起，对于以这样成交楼板价拿下的土地，在今后各种需求不断被分流以及各种市场变化不确定性的情况下，它就会出现不同的情况。 表3 各区域住宅用地成交价格情况 行政区 板块 地块数 溢价 地块数 起始楼板价 （元/平方米） 成交楼板价（元/平方米） 溢价比例 （%） 宝山 淞南高境 1 1 3742 9053 141.94 长宁 中山公园 1 1 11000 21983 99.84 奉贤 南桥新城 3 3 2422 3242 33.83 嘉定 嘉定主城区 1 1 1957 3098 58.26 南汇 新场 1 1 1152 2364 105.24 青浦 青浦新城 1 1 103