北京2006年第七街区的三期产品定位报告.docVIP

2006年8月第七街区三期B10商住楼 产品定位与商业定位报告 目录 第一章 总体市场回顾总结分析 一、宏观经济分析 1、北京国内生产总值分析 2、北京全社会固定资产投资分析 3、北京可支配收入分析 4、消费性支出分析 5、消费价格指数分析 6、人均住房面积及商品房开发分析 7、外商投资分析 二、城市规划和城市化进程 1、北京城市布局分析 2、北京城市化进程分析 2.1、城市化进程 2.2、城市的扩张 2.3、人口的郊区化 2.4、基本影响 3、其他影响因素 3.1、奥运对北京未来发展的影响 4、人民币升值影响分析 5、小结 三、05年北京房地产市场运营状况分析 1、房地产开发投资完成情况 2、房地产开发当年资金到位情况 3、住宅用地供应情况 4、住宅施工、新开工情况 5、住宅供销情况 5.1、商品住宅现房供销情况 5.2、商品住宅期房供销情况 5.3、存量住房交易情况 6、住房价格情况 6.1、商品住宅期房预售价格。 6.2、存量住房买卖价格。 四、06年第一季度北京房地产市场运营状况分析 1、房地产开发投资完成情况 2、房地产开发当年资金到位情况 3、住宅用地供应情况 4、住宅施工、新开工情况 5、住宅交易情况 5.1、商品住宅现房交易情况 5.2、商品住宅预售交易情况 5.3、存量住房交易情况 6、住房价格情况 6.1、商品住宅预售交易价格 6.2、存量住房买卖价格 第二章 区域市场回顾总结分析 一、丰台区域市场宏观经济概述 1、房地产开发企业投资保持快速增长 2、经济适用房建设稳步增长 3、商品房销售增长迅速 二、丰台区域商务、商业市场分析 1、北京丽泽商务区--重点发展现代服务业 2、中关村科技园区丰台园--生物医药电子信息为主导产业 3、大红门特色商业街 4、木樨园 3、大红门特色商业街--（服装、面料、鞋帽等轻工业产品市场） 大红门服装城、京温大厦、新世纪商城等大型服装和面料交易中心在北京乃至华北、东北地区享有较高知名度。随着道路改造拓宽，重点将建设一批具有现代商品流通意识的商城、商厦、购物中心、广场以及超市、连锁店。逐步形成面向全国，辐射周边，以服装、面料、鞋帽等轻工产品为主，配套设施完善的特色业街。 4、木樨园木樨园CBC服装商业核心区规划正式面世，除已有的大红门服装城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦外，还将启动大红门服装城三期工程、鑫福海大厦、木樨园购物广场、福成布艺。木樨园CBC国内企业单位是办公市场的主力客户，占34%。外省市个人和本市城镇居民所占比例也很大，分别占24%和19%。国内行政、事业单位占12%。外国人、外国行政、企业、经济组织共占9%。 数据分析： 以上数据我们可以看出，客户年龄30――45岁的比例占到了80%，说明了整个区域客群随着房价的增长，年龄逐渐进入成熟阶段，步入实力群体购房的市场阶段。 2、丰台区消费市场客群职业统计分析 数据统计： 私营业主占总数的40% 普通职员占15% 军人10% 国家公务员占20% 其他占15% 数据分析： 丰台区消费客群统计数据表明：职业类别以私营业主所占份额最高（40%），丰台区准客群中，主力购房客群为当地的私营业主，其次为国家公务员（20%）；因此对本项目而言，私营业主及国家公务员成为本项目的主力客群，更加应证了本项目的消费市场在不断升级。 3、购买面积分析 数据统计： 8 5m2 占： 35% 114m2 占： 30% 131m2 占：27% 数据分析： 数据表明，在此区域消费准客群所需要的户型面积85平方米的户型销售速度最快，其次为114平方米的户型；因此本区域客群购房时会有总价压力问题，主要是受区域消费能力的限制。 4、价格分析 数据统计： 6000元以下 占：12% 6000元-6500元 占：49% 6500元-7000元 占：28% 7000元-7500元 占：8% 7500元以上 占：3% 数据分析： 根据本项目已成交客群，成交均价分析，主力价格区间表现在6000－6500元之间，也反映出区域主力消费市场对价格的敏感带，近50％的消费群体对项目价格的维持在这个区间中。 5、区域客群来源统计分析 数据统计： 丰台区50% 海淀区20% 外地30% 数据分析： 数据表明本项目消费市场主力应定位在本区域内，丰台本地人所占比重为50％，外地人在本项目购房的趋势，比以往有了明显的增加，由此看出，外地人购房现象将在未来的几年中形成一种明显的趋势。 6、本项目后期市场预测 项目档次将随着价格的增长而逐步提升 外地人将逐渐成为本项目一个次主力客群 丰台区域的消费群体，仍以自住、改善居住环境为主，投资型客户只占极少部分，因此本项目