东莞万科运河东1号系念目营销策划报告.ppt

谨呈：东莞市万科房地产有限公司;1报告结构Mission? —;1Mission?项目概况目标;项目所在区位的成熟度较低“老厂;5期1期2期3期4期住宅面积（;单元面积套数总面积街铺一层外街;工程时间已尽量前提2005年5;我们的开发目标是什么？为万科探;目标梳理实现后的结果上市公司财;2009年底回款1.2亿意味着;2Who am I ?报告结构;Q1:我们为什么要打破常规？E;不成熟区域商铺销售的常规模式：;Q2:打破常规从哪里入手？Ev;一切从客户需求出发——客户为什;常识1——商铺是产生财富的载体;投资能力编号出处购铺决策视角亿;常识3——客户最终是根据经营前;客户类别首期支付能力（元）相应;本项目客户需求特征——以投资为;一切从客户需求出发常识1 —;钱景1：规划中的道路开通后本项;钱景2:沿河发展带的高尚居住区;新中心区商圈花园新村商圈市桥—;70年超长独立产权。钱景4:挖;超高商业附加值二层顶送超大露台;钱景6:集中商业价值挖掘具有整;最大化的街铺设置钱景7:访谈及;全城首创2楼街铺化钱景8:二层;钱景9:体验式风情街区广场的设;创造价值活力西班牙动感、活力四;体验式风情街区创造价值 ;创造价值休闲浪漫情怀以别具特色;战略一切从客户需求出发常识1 ;可信任稳定升值高档品牌延展风险;风险保证2：引入品牌经营公司统;风险保证3：开发商建立商业推广;风险保证4：引进品牌主力店，带;2：商业金三角3：开路即升值4;本项目最终成为一个安全稳定的升;项目属性东莞前所未见的，体验式;——“金三角”首席街铺万科运河;商铺升值，租金升值，回报升值投;2Who am I?3How ;2Who am I ?1Mis;外街均价：25000元/平米内;产品类型总套数总面积（M2）均;2Who am I ?1Mis;2Who am I ?1Mis;一期推售明细：精确致导，实现1;活动营销——搭台唱大戏渠道营销;万客会刊传递项目信息，储备客户;万科业主资源利用对象：万科东莞;世联客户资源东莞世联已储备上门;客户资源利用方式：短信、直邮、;世联行尊贵会利用尊贵会职能为物;活动营销——搭台唱大戏渠道营销;搭台“唱大戏”—旺场、增加人气;“搭台唱大戏”的实践来源——S;“搭台唱大戏”的目的与作用：3;根据对本项目的作用确定“唱大戏;配合本项目商业主题餐饮＋休闲娱;配合元素——明星/时尚/潮流E;万科运河东1号2005年9月—;白天——激情时尚广场关键点：时;05.9 ——主题：王子厨房推;05.10 ——主题：体验生活;05.11 ——主题：健康美容;05.12 ——欢乐新年月方式;活动营销——塔台唱大戏渠道营销;1132245售楼处前广场商业;商业街展示带动住宅销售消费者能;橱窗展示已确定商家业态，给客户;售楼处前广场关键点：1、增加可;售楼处——客户体验概念展厅关键;《投资手册》、《楼书》、 《万;系列影视宣传片：见证项目成长史;服务人员类别工作服装置业顾问接;综合服务大使目的：人性化服务体;品牌物管，公共契约模式目的：给;活动营销——塔台唱大戏渠道营销;5月6月7月8月12月9.25;事件营销1：房博会2005.5;事件营销2：万科运河东1号项目;事件营销3：投资论坛形式：论坛;事件营销4：商铺VIP认筹20;事件营销5：主力店签约仪式暨招;事件营销6：公寓VIP卡认筹2;事件营销7：VIP客户、万客会;事件营销8：街铺解筹2005.;事件营销9：大铺解筹（难点转亮;铺王拍卖会铺王选择规律——一、;事件营销11：开盘庆典（公寓解;事件营销13：主力店开店庆典2;直效营销渠道万客会、世联客户资;营销推广费用及预算1期2-5期;Evaluation only;2Who am I?3How ;『客户定位』/东莞洋房客户分类;『客户定位』/客户筛选注:此表;项目中信阳光澳园中信新天地中信;1报告重点回顾Mission?;2报告重点回顾Who am I;3报告重点回顾How to d;The End.新我们真诚为您;附件1：招商指引Evaluat;业态选择——思路1：根据商业街;东莞城区商业格局分析：在逐渐形;东莞城区商业格局分析：在部分商;酒吧是东莞人重要的娱乐消费场所;小结：本项目的业态应选择以餐饮;业态选择——思路2：类比项目参;业态选择——功能组合建议万科运;王子厨房集酒吧、中餐、西餐、日;粤系高档餐饮： ;西餐： 塔可钟墨;本色FACE三度酒吧钱柜夜秀谷;电子游戏机大厅天梦影院、动感立;【招商策略】针对不同类型的商家;【招商策略】主力店招商策略商家;附件2：商铺均价Evaluat;『商铺』/定价方法市场比较法外;『商业』/确定市场比较的参考标;『商业』/静态比准价选择参考项;『商业』/静态比准价根据市场比;