中原2006年深圳华联的城市山林商业业态定位建议.docVIP

华联·城市山林商业业态建议 南山商业市场状况 南山商业物业市场现状 近年来，南山区依靠科技、物流、旅游等支柱产业的持续高速增长，在深圳特区的经济发展中占有重要地位。2005年，南山区实现国民生产总值（GDP）820亿元人民币，约占全市GDP 的四分之一，在深圳市六个区中居于首位；而未来的南山将建设成为深圳乃至珠三角地区的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，产业结构不断优化，南山已经由深圳昔日的边缘化地区成为深圳经济、社会、文化、科技、教育等诸多方面当仁不让的主角。 这种产业结构的优化同样在房地产方面有所表现。南山区房地产的发展，无论是开发量还是销售量，在深圳的六大行政区域中都是独领风骚。全市商品房销售统计数据显示， 2003年、2004年南山以绝对优势蝉联深圳房地产销售面积及销售额冠军，而在2005年因关内土地供应紧张及关外宝安、龙岗的崛起南山尽管让出了第一的宝座，但在关内仍然占有重要地位，供应量达122万平米，消化量达157万平米，房价更是一举突破8700元/平米，涨幅高达35.65％。大量高尚住宅涌现而出，带动片区居住人口的高速增加。居住人口的增多，消费需求的增长，为南山的商业发展和商服市场带来了更大的机遇。 消费群与消费水平 目前南山缺少办公和商业较为集中的大型CBD，而一些目的性消费场所主要集中于东门、华强北等传统商业区域，因此造成了南山的常驻人群基本上按照南山居住、福田上班、罗湖消费的“三点一线”模式生活。 南山的居住人口多为罗湖、福田、南山高新科技园的白领或金领，文化水平普遍在大专以上，年龄主要集中在25-40岁之间，人口素质居深圳各片区之首，这是深圳其它商业区所无法比拟的资源优势。随着时间的推移，他们的消费成长潜力较大，尤其是西部通道开通后，大量内地的旅游人口会选择南山作为往来迪斯尼的“桥头堡”和“驿站”，特色旅游消费及相关配套如：餐饮、酒店、休闲、购物等将会成为南山最具发展潜力的恶行业之一。南山区还会成为继罗湖、福田之后又一个港人聚集区，大量港人的涌入将会大幅度提升南山房地产售价、租金，从而进一步增加南山的消费群体并带动南山的消费力。 商业布局 南山目前已形成了六个有代表性的商圈，分别为以沃尔玛、人人乐、海上世界为核心的蛇口商圈，以铜锣湾百货、沃尔玛为核心的华侨城商圈，以禾丽名城及特色街铺为核心的东滨路商圈，以家乐福、天虹为核心的南新路商圈，以天虹商场、人人乐为核心的西丽商圈以及以海雅百货、友谊城为中心的南山商业文化中心区。这些商圈在目标消费群体、服务功能方面均有所不同，其商业市场的发展成熟度也有所不同： 这几个区域同级中心，分担着南山中心的各种功能，如蛇口商圈立足海洋服务，华侨城商圈突显旅游功能，南新路商圈则满足中等收入阶层的需求，西丽商圈则服务于制造业。但是南山由于片区缺乏规划合理的商务商业核心，商圈影响半径和销售半径都较小，商业网点分散，并且基本处于无序状态。而且片区中的商业物业基本为裙楼、底层或者街铺商业，缺少大型的纯商业物业，总体上商业规划分散，规模较小，目前从规模上难以形成具备规模及可以同华强北、东门相抗衡的大型商圈。但受深圳经济特区中心区西移战略的影响，罗湖人口呈下降趋势，福田住宅潜在供应也将越来越少，居住人口向南山迁移的动力越来越大，为南山商务物业的开发扩容，催生南山商务物业的发展提供了巨大的发展机遇。 商业业态 目前南山市场各种商业业态并存，以下几类在目前的南山商业市场经营状况较好： 超市：目前南山超市的经营状况普遍较好，主要以提供市民基本生活必需品，辐射范围较小。南山的超市从规模和布点的密度已经接近饱和，各品牌超市在南山都设有分店，经营手法较为成熟。 百货：南山区现有的百货具备一定的规模，但随着商品流通的加快及许多新型业态的兴起，使其逐渐丧失了货全价廉的优势。因此南山的百货业需细分消费市场，顺应潮流时尚，开发时尚消费的时尚百货。 家电专业店：由于家电的商品品种越来越多，逐渐从百货中剥离出来，发展成为一种新型业态，利用其专业齐全的家电商品牌、营销渠道和完善的售后服务的优势，成为南山颇具发展潜力的业态。数码、小家电类及科技含量较高的家电商品品种不多，发展空间较大，另外还需提升家电专业店购物的舒适度。 餐饮、休闲：由于租金的优势，南山的餐饮普遍单店面积较大，又因为居民来自全国各地，没有真正的主流餐饮，川、湘、粤菜等各菜系百花齐放，肯德基、麦当劳、比萨等洋快餐都受到南山人的欢迎。 而在2007年后，南山将会另有有3个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心建成并投入运营，以综合城市服务的功能，满足消费者的集中消费及娱乐需求，充分满足南山人的多方位购物需求。 商铺租售价格 近年来南山首层商铺的平均租售价呈年年上升的趋势，同时因地段的不同而差别很大。南山目前商铺售价平均在3.5万至4.5