天津北塘旅游商务区泰达A1地块商务中心功能定位3.pptVIP

功能定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、文化旅游于一体，实现“一站式”购物环境的复合型商业中心 整体业态组合及配比的方法和原则 全面提升知名度和影响力，确保本商业的辐射力 * * 房商网—海量房地产资料下载！《2011房地产营销策划大全》，QQ：1053527879 本项目自身条件 成功案例 业态组合 总体量 功能要求 业态配比 所有业态围绕提升本商业综合体的价值 主力店位置、面积优先考虑的原则； 主体功能突出原则； 整体功能协调、平衡原则； 快速消费和人气业态带动原则； 全业态、全客层设置，满足“一站式”购物需求； 提供配套服务，增强购物便捷性； 紧扣主力消费群特征的原则； 业态组合设置遵循的原则 最后得出本项目业态组合 业态组合方法体系 时尚生活百货+大型超市+多种餐饮+真冰溜冰场+多厅影城+一线品牌旗舰店+家电卖场+服饰品牌专店+家居生活杂货+多种辅助配套 12万 2004年 深圳市罗湖区 金融商业核心区 建筑面积 开业时间 地理位置 万象城，业态构成十分丰富，属较为典型的大型购物中心，拥有多个主力店，包括首次进入内地的Réal时尚生活百货、华润万家超市、嘉禾影城（国内票房首位达6000万元）、“冰纷万象”真冰滑冰场、GUCCI旗舰店（服饰）。次主力店有ESPRIT、NOVO、IT、Sport100、王子饭店、AZONA、顺电、DeliCity美乐汇等。服饰专店包括近300个国内外知名品牌，其中1／3品牌是首次进入内地或深圳市场。 开业以来，基于既定的业态组合，品牌调整幅度累计50%。该强势调整，不仅迅速提升了品牌档次和品质，同时也提升和巩固了营业收入和物业收益，其市场竞争力和形象获得显著提升。 39元/天·平方米 17亿元 折合坪效 2006年营业额 案例：深圳·万象城 港汇广场，又是一个较为典型的现代都市购物中心，涵盖了购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化等全方位业态。 主力店包括联华超级生活馆、永华影城、名店运动城。原有的主力百货部分因业绩因素，重新恢复到最早的商业规划——电玩城和品牌服饰店。次主力店包括美食广场、KTV、新华书店等。 各业态、各品类的布局综合考虑楼层、品牌档次、功能、服务客户类别等多因素，有所穿插，消费流程比较自然。业态组合，按面积计算大致为：品牌专店35％、超市12％、休闲餐饮30％、文化、娱乐20％、配套服务3％。 该项目餐饮、文娱业态总占比近50%，且定位在中-中高档水准，经营状况十分理想，这在国内众多成功购物中心中是不多见的。究其原因，一是该项目相邻的弘基美食广场因近期拆迁指使商户进驻大厦，二是该地段拥有大量的高档商务楼宇，百领阶层消费十分旺盛。 服饰品牌专店+多种餐饮（美食广场+美食街）+多种娱文（KTV+网吧+书店）+电玩城（新设）+百货（取消）+多厅影城+小家电+多种辅助配套 7万 1999年 徐家汇 建筑面积 开业时间 地理位置 47元/天·平方米 12亿元 折合坪效 2006年营业额 案例：上海·港汇广场 业态组成诠释 本案主力业态建议：6大主力业态组合 商业 综合体 主题公园/百货 超市 品牌专卖 影院 餐饮 健身美容 综合比较不同区域的商业综合体，建议本案采取此六大业态，通过增加餐饮娱乐的比重增加人气。其中百货、超市的招商前置，是项目成功的关键，影院及品牌专卖的档次影响了项目品质的提升。例如北京永旺商城在商业开业后引进中影影城，大幅提升了客流和知名度，带动了商业营业额。 方案一：（无百货主力店）以生活购物与娱乐为主 32% 20% 27% 21% 确立项目特色 聚集效应带动人气 完善功能 提升购物档次 丰富业态 延长购物逗留时间 丰富业态 满足各类潜在需求 核心主 力业态 主力业态 名品专店 配套及辅助业态 特点：各类业态相对均好，假日休闲消费功能突出。 业态经营定位 　 / / 91815 100% 合计 本地消费 功能补充 多功能厅、办公区 15000 16% 商务办公 本地消费为主 提升购物中心价值 通讯、银行、邮局 5000 5% 配套服务 辅助业态 本地消费+5公里范围内消费+假日消费 提升购物中心档次，丰富业态 各类名品专门店 24815 27% 品牌专店 名品专店 本地消费+假日消费 满足假日休闲娱乐，旅游购物、刺激购物 儿童欢乐世界、游戏厅、民俗、古玩、字画精品世界 2500 3% 文化、娱乐 本地消费为主+假日消费 功能补充，满足客群休闲需要 健身会所、SPA、美容 7500 8% 休闲 本地消费为主 餐饮客流带动购物中心客流 美食城、主题餐饮、特色中餐、西餐、快餐、茶馆等 8000 9% 餐饮 主力业态 本地消费+10公里范围内消费 作为休闲、购物配套 品牌家居生活店 7000 8% 家居生活馆 本地消费+滨海新区范围内消费