2011邵阳华西地产大祥区公安消防官兵住宅楼营销策划下.pptVIP

本项目130平米—160平米户型入市专题活动策略 1、首先要明确的是，本项目的大四房，只能与竞争对手的大四房进行竞争，而不是与所有项目的所有户型进行竞争。 2、本项目的大户型，与竞争性项目相比优势不在于户型卖点，不在于景观卖点，不在于价格卖点（不可能成交均价低于竞争对手）。而在于项目本身属于公安消防干部的配套住宅楼，其入住人员的的综合素质性，以及配套住宅所享受的福利性政策。以及在使用过程中长远的安全性和整洁度。本项目卖的是环境，卖的是入住的身份感、卖的是超低入住成本。卖的是绝对安保化生活模式（军事管理区） 3、在利用插位营销的模式下，本项目要利用竞争对手没有卖点进行切入。下面我方就提出一些切入性的营销卖点供甲方选择利用。我方完善后执行。 本项目130平米—160平米户型入市专题活动策略 快乐共享，生活无忧 1、购130平米以上户型免五年物管费 2、购160平米以上户型，免十年物管费 3、购买130平米以上户型五年内每月补贴用水十吨，用电五十度。 4、购买160平米以上户型五年内每月补贴用水十五吨。用电六十度。 5、购买130平米以上户型赠阅潇湘晨报、邵阳日报五年 6、购买160平米以上户型赠阅潇湘晨报、邵阳日报五年 7、购买130平米以上户型五年内，每月补贴管道媒气20立方。 8、购买160平米以上户型，每月补贴管道媒气30立方。 9、购买130平米以上户型，三年内电信宽带免费用 10、购买160平米以上户型，五年内电信宽带免费用 本项目130平米—160平米户型入市专题活动策略 本项目130平米160平米户型SP活动策略 1、送全额办证费用及契税 2、赠送全房精装 3、赠送全套家电 4、老带新物管费赠送 5、赠送高档床上用品 6、现场嘉年华自由定价（抽奖、或者特惠形式） 7、送电信宽带、装修主材、物管、有线开通收视、煤气开通 8、节庆期间特惠 9、买三房送四房，白送一间 10、零月供入住送一年按揭款 11、开盘倒计进增值计划 12、不分楼层朝向户型一口价清盘 13、单价涨一元，优惠任选活动。 销售促进策略——现场包装策略 谢谢，提案结束 * 本项目的插位发展战略—— 1、明确项目核心价值，与大盘及景观小户型楼盘形成差异化： 在项目形象以及核心气质上与其它项目区隔，形成竞争差异化 ； 2、独特的利益诉求及营销创新： 抓住项目核心的利益诉求，利用营销创新，开辟竞争蓝海；  3、细致的顾客服务： 通过细致服务提高项目品质，拉近项目与领导者的距离。 4 、加强现场展示: 通过现场的包装,强调品质营销\体验营销. 市场下行趋势的插位发展战略 借—— 本案可借鉴我公司常期积累的大户型客户，进行客户梳理。 盯—— 项目定价可以紧盯其它项目的价格制定，利用项目入市时的形象，以性价比分流中心客户； 超—— 从使用成本，邻里素质、长远发展、升值潜力上超过竞争类对手 塑—— 好销售，不仅需要好推广，很大程度上源于口碑，提升建筑品质，塑造一个经得起考验的精神家园。 盯 超 借 塑 市场下行趋势的插位发展战略 推广策略 销售策略 核心营销战略 媒体策略 活动策略 展示策略 推盘策略 渠道策略 价格策略 销售与推广互动 4、营销推广策略/核心营销战略 十免计划所有免费项目，均以抵现的形式从房款中扣除。按本时点费用计算。 计算总优惠额度：142.09平米五项优惠全部使用 则总优惠额度为： 142.09*1*12*5=8525+3600+360+4800+3000=20285元 计算总优惠额度： 161.15平米五项优惠全部使用 则总优惠额度为： 161.15*1*12*5=9669+4860+360+5400+5000=25289元 实际按平米计算：142.09平米户型，优惠额为143元/平米 161.15平米户型，优惠额为157元/平米 十免计划可不完全使用，在不同的销售时点，按进度取消。 如果本项目实际使用成本低于目前计算值，可由开发商代付，而不从房款中折扣。 设置大客户服务组，包括专职大客户经理和大客户顾问。 针对目标商业圈、商务圈、大型企业、政府单位、行业协会等， 进行有效拓展，主动出击，行销为主。 上门小团购服务组 4、营销推广策略/销售策略/渠道策略 以巡回外展形式，安排销售人员，到各个老社区、邵阳中心区巡展， 每次配合看房专车、展板、宣传单和条幅广告进行宣传， 在各社区逐一展开全方位的丰富多彩的推广活动， 让目标客户更详尽了解项目优势，将有利于吸引更多的目标客户。 流动的第二售楼部 巡展点 4、营销推广策略/销售策略/渠道策略 行业嫁接—— 找到拥有客户资