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****大厦不同经营方式投资回报分析 经营方式一：A、B、C、D栋全部销售 一、经营计划 1、办公楼销售计划： 按地上可售面积11万平方米（地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米，其中：A栋面积2.2万平方米、补偿协伟公司办公面积0.2万平方米、对外销售办公楼8.6万平方米。A栋及补偿协伟公司办公面积2.4万平方米计划于2004年初一次交付；对外销售办公楼8.6万平方米中，2003年预售40%，2004年销售50%； 办公楼销售价格：除补偿协伟公司办公面积按10000元/平方米外，其他办公楼部分以均价13200元/平方米预计； 2、车库销售计划：按车位705计算，2003-2004年分别销售200个，剩余305个自用及出租； 车库销售价格：15万元/个； 二、效益测算 （一）、经营利润 1、实现经营收入139208万元，其中：写字楼销售收入133208万元、车位销售收入6000万元； 2、成本124511.65万元； 3、销售费用1500万元； 4、管理费用600万元（销售经营期）； 5、财务费用2353.2万元（销售经营期）； 6、营业税金4593.86万元，按销售收入5.5%测算，享受40%税收优惠； 项目可实现利润总额5649.28万元，净利润4530.72万元。 （二）、留存资产价值 1、留存车位225个，按市场价值15万元/个计，资产价值3375万元； 2、员工餐厅2000平方米，按市场价值5000元/平方米计，资产价值1000万元； 项目留存资产价值共计4375万元。 （三）、整个项目效益 整个项目效益为经营利润与留存资产价值之和，共计10636.14万元。 项目投资利润率：7.41% 资本金利润率：25.06% 经营方式二：A、D栋出售，其余出租。 一、经营计划 1、办公楼销售及出租计划 按地上可售或可租面积11万平方米(地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米)。A、D栋（4.6万平方米）全部出售，补偿协伟公司0.2万平方米办公面积后，剩余面积6.2万平方米全部出租。 计划A、D栋于2003年售出，均价为13800元/平方米；补偿协伟公司办公面积售价为10000元/平方米，销售收入于2004年全部实现。剩余6.2万平方米办公楼于2004年开始出租，租金为166元/平方米月；办公楼2004年出租率50%，2005年出租率80%，2006年出租率达到90%，并在以后年度保持90%的出租率。 2、车位销售及出租计划 车位为705个，地下为625个，地上为80个。配合A、D栋出售，2003年售出200个车位，售价为15万元/个，销售收入于2004年全部实现。剩余505个车位于2004年开始出租，租金为800元/个·月；2005年出租率80%，2006年出租率达到90%，并在以后年度保持90%的出租率。 二、效益测算 1、营业收入 2004年中，营业收入73978万元，包括A、D栋办公楼销售收入62560万元、补偿协伟公司办公面积2000万元、车位销售收入3000万元、办公楼出租收入6175万元、车位出租收入243万元。2005年中，营业收入10268万元，包括办公楼出租收入9880万元、车位出租收入388万元。2006年中，营业收入11552万元，包括办公楼出租收入11115万元、车位出租收入437万元。自2006年起，保持基本相同的收入总额。 2、营业成本 2004年中，与出售A、D栋及补偿协伟公司办公面积相配比，结转营业成本58946.5万元。考虑到物业管理费收入基本能够满足出租期间营运成本，因此自2005年起不再发生营业成本。 3、销售费用 由于销售面积比重较少，暂未加以考虑。 4、营业税金及附加 按当年营业收入的5.5%缴纳。 5、管理费用 管理费用每年1800万元，包括：折旧1143万元，房产税495万元，管理人员费用162万元。 6、财务费用 参见建设贷款偿还表 7、所得税 按当年利润总额的33%缴纳。 8、净利润 自2004年起，逐年递增，至2008年后保护相对稳定。 投资利润率：63.09% 资本金利润率：65.62% 三、静态现金流量分析 从静态分析，至2013年，项目累计现金流量开始为正，投资回收期为12.9年（含建设期）。 经营方式三：A栋出售，其余出租。 一、经营计划 1、办公楼销售及出租计划 按地上可售或可租面积11万平方米(地上建筑面积10.5万平方米，地下可分摊面积0.5万平方米)。A栋（2.2万平方米）出售，补偿协伟公司办公面积0.2万平方