2012年上半年天津土地市场供求研究.docxVIP

2012年上半年天津市土地市场供需研究2012年上半年，天津市推出的地块多位于远郊区县、环城四区及滨海新区，而从总建筑规模来看，天津多宗黄金地块集中招商，未来天津中心城区将以发展商业服务业、旅游等第三产业为主，逐步减少纯住宅项目的开发。 （1）总体供需特征：市场较低迷，总体成交比去年有所减少。2012年上半年天津市新增土地供应559总，新增供应面积3299.54万平方米，土地成交518宗土地，土地成交总面积2937.22万平米，成交的规划建筑面积2935.82万平方米，整体供求比例约1:1.08。价格方面，成交土地均价943元/平米，成交楼面均价864元/平米，土地出让金达244.18亿元，平均溢价率0.66%。（2）供给层面：远郊区县供应为主，土地供应大幅面积大。2012年上半年天津新增土地主要集中在远郊区县，而中心城区的土地供应量占整个供应市场的量很少。远郊区县新增土地供应面积2046.23万平方米，占比62%；滨海新区新增土地供应面积559.53万平方米，占比17%；环城四区新增土地供应682.86万平方米，占比21%；中心城区新增土地供应10.92万平方米，占比只有0.33%。2012年上半年天津市土地供应主要以大宗土地为主，单宗幅土地供应10公顷以上的占比超过50%，达到355.36万平方米，主要是位于外围区县和滨海新区的大面积工业、产业用地供应较多；5-10公顷地块面积76.55万平方米，占比20.03%；1-5公顷地块面积78.98万平方米，占比23.63%；1公顷以下地块面积12.16万平方米，占比1.63%。（3）需求层面：工业用地最大需求，住宅成交低迷。数据显示，工业用地仍占据天津土地成交总量的82.56%。另外，值得注意的是，2012年上半年住宅用地数占土地成交总量的比例已低至5.48%，住宅成交不容乐观，而商业办公用地所占比例达8.4%。从2012年上半年土地用途结构不难看出，工业用地仍然在建设用地面积和规划建筑面积占据较大权重，住宅用地及商业办公用地基本走势趋于稳定。与此同时，在限购限贷政策的重压下，天津土地市场格局已发生明显转变，随着商业用地的大量成交，预计未来一至两年，商用市场将稳步发展，而住宅方面则受政策影响较大，住宅用地成交也因此相对低迷。2012年上半年土地成交主要集中在远郊区县，占62%，滨海新区成交的土地面积也有所增长，占17%，可见天津郊区化趋势加强，未来新建商品房的供应也将不断郊区化。在城市外扩与大京津发展圈的背景下，作为京津走廊的武清区发展前景不言而喻，未来武清区将与滨海新区成为天津经济发展的两翼。一方面是旧城改造，另一方面蓝印用房需求的增加，促使远郊区县土地供应和成交明显放大。而滨海新区的快速发展促使更多土地出让，虽然大批量土地的成交会导致房地产市场的供应过于求，但滨海长期前景仍被看好，促使土地成交占比明显加大。天津1-6月土地成交数据来源：新浪地产　成交面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）成交单价（元/平方米）楼面地价（元/平方米）土地出让金（亿元）工业用地2424.91992.84301.16 366.45 73.03住宅用地161.06261.183391.58 2091.46 54.62商业用地246.86468.72018.89 1063.33 49.84综合用地104.4213.16391.56 3131.29 66.73（4）价格层面：住宅用地及综合用地楼面价波动较大，商业用地价格波动较小，工业用地价格平稳。由走势图可以看出，2012年上半年天津市住宅用地楼面地价波动幅度较大，由年初的7977.26元/平方米下降到6月底的1126.12元/平方米，其均价为3171元/平方米，楼面地价下降幅度较大，主要是由于限购影响到住宅用地市场。而另一方面，综合用地价格波动幅度较大原因是其交易的不确定性引起的，1月份及3月份均无成交，因此交易价格为0。商业用地楼面价格波动幅度较小，基本维持在1000元/平方米上下，而工业用地楼面地价走势较为平稳，其平均价为368元/平方米。土地成交单价方面与其楼面地价的走势相似，2012年上半年天津市住宅用地成交的平均价为5615元/平方米，工业用地为306元/平方米，商业用地为2193元/平方米，综合用地为4334元/平方米。投资发展中心2012-8-27