2011年8月包头高新区黄河路项目操盘全案策划上.ppt

* * 项目名称 万郡大都城 开发商 万郡房地产（包头）有限公司 项目位置 青山区文化路东 小区规划 占地面积 276680平方米 建筑面积 1000000平方米 建筑形态 新古典主义 容积率 3．0 得房率 80% 车位数 1；1 绿化率 35% 开盘时间 未正式开盘 入住时间 2012年1月1日 小区配套 内部水系及社区旁的奥林匹克公园 价格区间 5500—6100元/㎡ 面积区间 90——240㎡ 销售率 未开盘 分 析 项目是杭萧钢构集团公司首个包头新型住宅项目，现项目必威体育精装版动态：140㎡户型开始内部认购，定金100000元，预计9月底可签商品房购房合同。 青山区市场：个案调查（万郡大都城） 区域楼市大扫描 * * 项目名称 正 翔 国 际 开发商 上海正翔房地产开发有限公司 项目位置 钢铁大街7号　 小区规划 占地面积 450亩 暂 无 建筑面积 150万平方米 建筑形态 城市综合建筑群 容积率 5 得房率 车位数 地上车位、地下 绿化率 36% 开盘时间 未定 入住时间 2013年5月 小区配套 商场、酒店、写字楼、 价格区间 预计8000元/㎡以上 面积区间 住宅148㎡、178㎡、220㎡户型 销售率 未开盘 分 析 正翔国际项目地处原内蒙古赛立特尔纺织（集团）有限公司厂区内，城市主干道钢铁大街北侧，富强路东侧。该项目总占地约450亩，总建筑面积约150万平方米，其中65万平方米的公建、50万平方米的住宅和35万平方米的地下建筑面积。总投资金额约80亿元。正翔国际将成为集国际知名百货、国际大卖场、国际精品店、五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档住宅等为一体，涵盖零售、餐饮、娱乐、休闲、教育、旅游观光、商务等全方位服务的城市综合体。 华润万家已于最近签订意向协议。酒店将打造包头市第一建筑高度200米。实现包头建筑的标杆。 青山区市场：个案调查（正翔国际） 区域楼市大扫描 * * 项目名称 恒源·银座 开发商 包头市恒源房地产开发有限公司 项目位置 钢大街北万达广场西（原银河游泳馆） 小区规划 占地面积 22466平方米 建筑面积 140000平方米 建筑形态 综合体 容积率 6.23 开盘时间 2011年9月 入住时间 2013年5月30 价格区间 预计9000元/㎡ 分 析 该项目处于市区核心地段——万达商圈、银河广场等优质配套资源地段，整体定位以顶级优质资源为核心，打造包头国际化商务都市综合体。项目内涵盖全景写字楼、豪华五星级酒店、国际奢侈品牌名店街。优质资源配套赋予本项目多个卖点，如果后期推广及营销方式得当，该项目也将会成为包头城市综合体的佼佼者。但因定位高，文化内涵差，且虚化噱头较多，所以如何把握未来的市场方向是该项目的症结。销售员称预计9月中旬开盘，由此可见开发商信心较足，似乎稳操胜券！ 青山区市场：个案调查（恒源·银座） 区域楼市大扫描 * * 东河区市场：基本结论 区域楼市大扫描 □ 看点一：市场产品两极化。东河的房地产市场和青昆两区不同，该区域大型企业较少，人口收入稳定性相对较差、贫富差距也非常大，因此房地产产品以东河槽为高端聚集带，其次就是周边低端的经济适用房项目，定位的高低差过大使东河区的价差达2000元/ ㎡。但是不得不说的是这个市场就是适合这样去做产品，有钱人看品质、生活普通的就看价钱，因为中产阶级在这里是少数，并且很多中产级都有一套福利房（铁路职工、铝厂职工、糖厂职工）。 □ 看点二：整体市场投资客少，而改善性住房的刚性需求正在扩大。通过此次市场调研发现，70%的已购房客户的置业目的是为改善现在居住环境，而且外地投资客户少之又少。除辖区内的改善性购房客户外，东河区还辐射着固阳、石拐、萨拉齐的迁移客。他们看好东河的未来、认可东河的配套，再就是东河的物价相对其他区较低。因此未来的东河房地产市场并不悲观！ * * □看点三：2011年市场整体供货量不多，大部分盘准备明年入市。2011年东河房地产市场供货量没有进一步的突破。我司认为主要是因政府打压政策的不断出台及包头市创城创卫精神，导致银行缓贷及手续审批复杂。因此各大开发商的进度缓慢，一可观后市发展，二是适时等待出拳时机。 □看点四：房地产的开发逐渐向中心推进。随着南海片区、东河槽片区、梁上片区的开发完毕，东河市场已逐渐开始内移，万达的进入、 将城中心的核心商圈继续扩大，也带动了中心区域价值继续提升。 东河区市场：基本结论 区域楼市大扫描 * * 项目名称 保 利 百 合 开发商 保利(包头)房地产开发有限公司 项目位置 东河区东河槽东路(区政府北侧) 小区规划 占地面积 16万平方米 建筑面积 25.78万平方米 建筑形态 多层及小高层 容积率 1．41 得房率 85% 车位数 地上车位， 地