2011年4月无锡办公楼调研报告2.pptVIP

个案分析-甲壳虫 甲壳虫 个案分析-D-PARK国际 个案分析-D-PARK国际 崇安广益板块小结：未来潜力较大。 个案分析-时代国际 个案分析-时代国际 5.蠡湖新城板块 蠡湖新城写字楼分布 个案分析-万达广场 万达广场 润华国际大厦 润华国际大厦 佳诚国际 佳诚国际 6.新区板块 新区写字楼概况 个案分析-金源国际 金源国际办公楼布局 金源国际公寓布局 整体分析 * 项目体量较小，总高26层，每层22户，已经交付。外立面涂料为主，项目唯一的优势是临近地铁二号线华夏路站。 层高3.9米，装修时也做分层使用 创富商务广场（崇安D-PARK），位于锡沪路华夏家居港正对面，由五栋极具现代简约风格的建筑组成，面积共7.9万平米，户型以挑高5米。业态涵盖产权式设计主题挑高（复式）公寓酒店、5米挑高创意LOFT办公、国际建材家居品牌街区、创意主题会所、设计师沙龙等。是地铁二号线友谊路站正上盖物业 。 买一层送一层，硬装到位的交付标准，是项目的主打卖点。项目目前在售4#楼，均价12500-13000/平，一次性付款99折。 地段优势：是广益板块的第一优势。距离市中心5-10分钟车程，锡沪路与无锡北广场直线相连，往机场30分钟车程，距京沪高铁１０分钟，数十条公交线路贯穿往来，紧临沪宁高速和江海高架二大交通干线，地铁2号线和3号线也将穿越整个区域，交通和区位优势十分显著。 产业优势：是板块的第二优势。崇安新城以锡沪路为轴心，打造无锡中高档建材和家居品牌商圈，以东鹏国际建材、华厦家居港、月星家居等高档建材家居企业为龙头，好艺家、锡沪名品城、佳润建陶城、华东装饰城、家居乐等中档家居建材连锁企业做支撑，以及华东商贸城、睦邻中心、家乐福、易初莲花、广益商公园、规划中的山姆会员店等众多配套商业做依托。 客群优势：区域内聚集的产业链所形成的私营业主是各项目的第一大客群；第二，学前东路、广益路、江海东路等处建设的集中居住区也为各个项目带来了广阔的投资客源；第三，投资风险小，政府参与投资的背景，也是一些开发商重点的宣传。 优势 劣势 据了解，目前区域内投资客的比例占到了60%以上，剩余的40%中，商住两用又占到了很大一部分。在目前住宅市场投资渠道受限的情况下，有相当一部分的客户选择了热炒商办市场。而区域内安置房、商品房也很多，有多少人会来选择住这些租金昂贵的精装公寓这将成为一个疑问。虽然买一层送一层的诱惑让区域内各项目卖的都很不错，但从长远来看，后期的市场运行和维护将成为一大隐患。 4.太湖广场板块 太湖广场位于无锡城市副中心，隶属南长区太湖大道与清扬路交汇处，拥有无锡最大的城市广场， 近两年房产的飞速发展，周边高楼林立，为太湖广场带来了新的发展契机，特别是板块商务功能，逐渐有取代市中心成为新一代的商务中心的趋势。 太湖广场目前在售的办公项目较少，区域市场还是以住宅为主。 广场地区总平图 时代国际，位于南长区太湖广场西侧，项目由一幢36层写字楼和两幢公寓构成，总面积18万平方米，集商业、办公、酒店式公寓、时尚住房为一体。 无锡(国家)工业设计园是在蠡园经济开发区十多年发展的基础上，2003年5月由国家科技部批准为国内首家以工业设计为主题的高新技术专业化园区。近年来，园区投资建成了创意园、湖景科技园、工业设计大厦、“530”大厦、联创大厦、佳诚国际等80多万平方米的“三创”载体。 园区核心区域东起蠡溪路，西至蠡湖边，南达太湖大道，北到梁溪河，面积为1.5平方公里。目前建设了工业设计孵化基地、创意产业园区、专业化研发设计楼宇群和生活休闲配套区等四大功能区域。致力打造成一个以科技研发为核心，以工业设计为特色，以都市经济为形态，集绿色高附加值产业、商务办公、服务配套、优美人居为一体的卓越创新型湖滨新城区。 分布：蠡湖新城写字楼数量较多，主要分布在太湖大道沿线和无锡(国家)工业设计园内。 品质：区域内写字楼品质普遍较高。 空置率：区域内写字楼空置率约在50%左右。 分布情况 1.现代国际工业大厦 2.中锐佳诚国际大厦 3.润华国际大厦 4.万达广场 5.上海城开项目 6.华邸国际大厦 7.联创国际大厦 8.530大厦 万达广场位于滨湖区河埒口中心商务区 ，用地分为A、B、C、D、E五块，主要功能为商业、办公、居住。其中A块规划为一处高档酒店，B块规划为精装公寓和集休闲娱乐购物为一体的大型商业广场，C、D、E块则以住宅为主。 无锡万达广场复合的形态包括：一个建筑面积23万平方米的国际化大型购物中心；一个建筑面积4万平方米的超白金五星级酒店和一个3万平方米的酒店式公寓；一个建筑面积36.5万平方米的高档住宅区；两栋智能化、生态化、人性化、多元化的商务楼；一个五星级的多厅万达国际影城；一个3万平方米的市民休闲广场。 裙房1-4层定位为国际百货商业中心，5-