2012年09月蚌埠瑞泰·新滨河御景整合定位提案.ppt

瑞泰·滨河御景整合定位提案 2012-09;蚌埠，一座早在夏禹时期即建立、别名“珠城”的历史名城……;蚌埠龙子湖区新地标，引领未来，繁华人生！;两种使命：战略使命、战术使命;第一部分：市场环境分析;首先让我们认识一下‘蚌埠’这座历史名城;蚌埠城市价值认知：蚌埠位于安徽北部淮河中下游，是安徽省最大的城市之一，是安徽省第一个建市的地级市，皖北地区经济中心。;蚌埠市行政区划：蚌埠市下辖4区3县，具有典型的皖北城市行政区域特征。;城市规划分析：蚌埠城市规划以传统主城区为中心向四周辐射，东部主要规划为高新产业区；西部为传统工业区，南部和北部为加工和物流区。城市发展格局逐步扩散，不同产业的布局逐步集中，功能分区初见端倪。;城市认知小结：蚌埠市作为安徽北部淮河沿岸的重要城市，其城市化水平处于快速发展阶段。这个阶段是城市发展最为迅速的时期，以其强大的工业基础吸引周边大批农业人口进入城市，这城市化快速发展的过程中对房地产的需求也是巨大的，因此这个阶段房产市场蕴藏着非常大的潜在刚性需求。;蚌埠市房地产整体及区域板块市场分析;深度挖掘 层层剖析;一、蚌埠总体房地产市场解析;蚌埠市近六年房地产市场投资走势图;房地产市场施工竣工情况;近几年蚌埠房地产市场供销情况;2012年上半年房地产市场供销情况;蚌埠房地产市场销售情况;蚌埠房地产市场销售情况;蚌埠房地产市场销售情况;蚌埠商品房成交价格情况;2012年6月份蚌埠市新建住宅价格同比下降，环比基本持平；但二手房销售价格同比却在上升，环比持平。 　　 同比去年，六月份蚌埠市房价呈下降趋势，其中90平方米以下、90-144平方米以及144平方米以上新建住宅的销售价格分别下降了0.8%、0.8%、0.4%；二手住宅销售价格则分别上升了0.1%、0.2%、0.6%。从更能反映房价变化的环比来看，6月份，90平方米以下、90-144平方米新建住宅的销售价格与上月持平，144平方米以上的住宅价格下降了0.1%；二手住宅销售价格与上月持平。统计发现利率下调还未对蚌埠市居民的购房意愿产生明显影响。二手房升温可能是受蚌埠市大建设的影响，一些居民区被拆迁开发，作为安置，居民有租赁或者购买二手房的需求。;城市进入快速发展阶段，城市化进程加快，房地产市场潜力大，但是销售价格基数较高，空间有限。;二、区域市场及项目本体分析;项目位于龙子湖区板块东北部，西边靠近蚌山区，属于中心城区的延伸地带。;龙子湖区房价4800-5200元/㎡，淮上区房价3800-4500元/㎡, 中心城区房价在6000-6500元/㎡;;高新区房价4900-5500元/㎡;从目前蚌埠房价走势来看，龙子湖区房价具备一定的竞争力，项目所在区域靠近蚌山区，总体房价属于较高的板块，因此该项目在定价策略上有较大的运作空间；;即将上市;龙子湖区板块市场环境总结;典型楼盘住宅市场调研;住宅市场调研项目选择原则;龙子湖区;中房龙城一品;东城师范府邸;绿地国际花都;华联国际广场;城开唐家花园;蚌山区;蚌埠万达广场;蚌埠世界贸易中心;荣盛香堤荣府;万方水晶城;2012年6月蚌埠普通商品住宅成交金额TOP10 ;本案竞争环境总结：;第二部分：项目定位;关于项目定位，我们来思考三个问题;1、本项目的价值点有哪些？ 2、本项目的客户群是谁？ 3、项目价值与客户群价值认知有哪些契合点？;项目定位：项目分析;项目SWOT分析;劣势（WEEKNESS） 1、项目体量所处区域，整体形象较差，会从整体上影响项目的品质； 2、项目所处位置相对靠近城区边缘，不具备中心效应； 3、通往该项目的三条主干线道路较窄，交通不畅； 4、该项目有一部分内街式商铺，各商户产品或服务的昭示性较差； 5、项目北边沿河商铺人流量较少，未来会遇到一定的销售抗性。 威胁（THREATEN） 1、项目所在区域有同质化较严重的竞争项目存在，会对本案的运作构成较大的威胁； 2、房地产调控政策有进一步深化的可能，对项目销售形成很大的压力； 3、银行房贷政策紧缩，给该项目带来较强的不确定因素； 4、缺少足够的商业资源和丰富的商业地产运作经验，对后期的招商和管理工作带来较大的影响。 ;项目发展透析;项目价值点提炼; 提升项目高度； 明确清晰的市场定位； 唯一性；;项目价值一、填补区域高端综合社区的空白;项目价值二、项目位于老城区核心地段，地理位置优越。;项目价值三、项目滨临淮河景观带，享有丰富的公共自然景观;项目价值四、项目建筑风格现代、时尚。;项目价值点总结：;项目商业部分客群定位;商业部分客户关注要素分析;销售型主力客户群——蚌埠全市范围，高端商业投资客;项目住宅部分客群定位;住宅目标客户定位： 项目所在区域老城区改造的拆迁户 其他版块的投资群体 周边乡镇刚需客户;项目住宅部分定位导出;滨河御景——时尚景观生