2012年2月6日九江原中新星联药业地块价值分析及规划定位意见书.doc

原中星联药业地块价值分析及 规划定位意见书 2012-2-6 前 言 本次调研报告所采集的信息来源于：九江房产信息网、搜房网、新浪地产网以及通过走访竞争楼盘、周边商业的实地调查等。共历时15天。本次报告有针对性的完成了关于本项目的九江宏观状况及房地产市场宏观分析、项目周边在售住宅项目分析、项目周边商业结构及现状分析、项目SWOT分析、地块价值分析及项目定位建议等工作。 目 录 第一章 项目概况 项目概况 项目位于九江市经济开发区，九江城市结构五轴之一长江大道西侧，处于八里湖新区东区。原为中星联医药公司，项目占地面积88亩，容积率3.0，商业、住宅比例2：8。 二、项目四至： 东：长江大道、九江钢材（加工）大市场 西：京九铁路 南：前进西路、707（九江七所精密机电科技有限公司） 北：京九铁路、21世纪家居 三、周边状况： 项目：慧龙家居、慧龙新城、九江钢材（加工）大市场、浔海花园、十里大楼、前进新村、21世纪家居城、仪表社区、奥林匹克花园 学校：向阳中心小学（800米）、匡庐小学、华清实验学校、庐山区实验小学、九江市职业技术学院、九江市一中（2900米） 超市：联盛超市、派拉蒙（1200米） 银行：农行浔庐分理处、建行十里分理处、邮政储蓄银行十里大道分行、工行十里支行、中行前进分理处、交行新晨支行 公交：18路、24路、103路 第二章 九江房地产现状分析 第一部分：九江房地产市场宏观情况 一、土地供应情况 2005-2010年上半年九江市土地成交情况： 年份 成交宗数 出让面积（亩） 成交总价（万） 成交均价（万） 2005年 13 1，464.21 61,517.13 42.01 2006年 26 725.16 66,459.27 91.65 2007年 5 246.07 35，404.97 143.88 2008年 22 1,305.20 84,202.34 64.51 2009年 15 899.03 84,847.06 94.38 2010年 15 2,116.63 390,641.03 184.56 上表可见过去六年九江市累计已出让土地总面积：6756.3亩，成交总价723,071.8万元。 2011年九江市土地成交明细（审批过的）： 宗地号 位置 土地用途 容积率 面积（亩） 起始价（万元/亩） 成交价（万元/亩） 竞得人 九土2011-1 九威大道西南侧、怡堂路东侧 商住 2.5 30.13 145 147 九江信华房地产开发有限公司 九土2011-2 九莲大道以西、南山路以西 商住 3 44.55 230 405 黄寿官 九土2011-3 人民路以西、天福花园以北 商住 2.2 35.18 220 238 江西华安投资有限公司 九土2011-4 人民路以东、庐山电子厂以北 商住 2.5 47.79 260 413 王小强 九土2011-5 十里大道以东，南山路以北 商住 2.5 42.42 200 319 九江市浔海实业有限公司 九土2011-6 滨江东路30号 商住 2.5 11.7 170 175 查中华（石油公司） 九土2011-7 蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西 商住 1.2 36.6 109 111 九江市冠宸置业有限公司 九土2011-8 蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西 商住 1.2 33.23 82 84 九江市冠宸置业有限公司 九土2011-9 蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西 商住 1.2 207.65 109 111 九江市冠宸置业有限公司 九土2011-10 蛟滩堤路东侧、规划一路以南、八里湖大道以西 商住 1.2 118.89 109 111 九江市冠宸置业有限公司 九土2011-11 环城东路东侧 商住 2.5 138.64 230 254 刘优平 九土2011-12 前进路南侧（一建公司） 住宅 3.0 21.41 260 281 中航地产股份有限公司 九土2011-13 长虹大道与长江大道交汇处西北角 商住 3.5 262.67 398 401 中航地产股份有限公司 九土2011-14 十里河南岸景观路以北 商业 1.4 12.08 215 321 九江市两湖旅游开发有限公司 九土2011-15 九江市兴城大道以东 商住 2.9 20 266 269 九江嘉华房地产开发有限公司 九土2011-16 长虹西大道以南、周纺路以西 商住 3.5 151.1 349 355 九江市城市建设投资有限公司 九土2011-17 十里河西岸（慧龙新城旁） 商住 2.2 52.02 220 226 江西得益置业有限公司 结论： 1、九江市2008-2010年，共计出让土地4500亩左右(2010年共计出让土地